Gebäudeversicherung in der Schweiz: Deckung, Prämien und die drei Lücken

Wer in Zürich ein Haus kauft, ist gegen Feuer und Hagel versichert, bevor er den ersten Antrag ausgefüllt hat. Die kantonale Gebäudeversicherung erfasst jedes Gebäude von Gesetzes wegen, die Prämie kommt mit der Rechnung. Wer dasselbe in Genf tut, hat zunächst gar keinen Schutz - dort besteht nicht einmal eine Versicherungspflicht.

Neunzehn Kantone mit Monopol, sieben ohne

In 19 Kantonen versichert eine kantonale Anstalt sämtliche Gebäude gegen Feuer- und Elementarschäden, und zwar im Monopol: Ein privater Anbieter darf diese Deckung dort gar nicht verkaufen. Betroffen sind Aargau, Appenzell Ausserrhoden, Bern, Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Solothurn, Thurgau, Waadt, Zug und Zürich.

Die übrigen sieben heissen nach ihren Anfangsbuchstaben GUSTAVO-Kantone. Dort läuft die Gebäudeversicherung über private Gesellschaften - aber nicht überall gleich zwingend:

Kanton	Versicherungspflicht
Uri, Schwyz, Obwalden	ja, bei einem privaten Versicherer
Genf, Tessin, Wallis	nein
Appenzell Innerrhoden	nein, ausser im Bezirk Oberegg

Praktisch ist der Unterschied kleiner, als er klingt: Rund 95 Prozent aller Gebäude und der Fahrhabe in der Schweiz sind gegen Elementarschäden versichert, wie der Schweizerische Versicherungsverband festhält. Nur schützt in den vier Kantonen ohne Pflicht eben nichts davor, es zu vergessen.

Was gedeckt ist: Feuer und neun Naturgefahren

Die Grunddeckung ist schweizweit dieselbe und umfasst zwei Blöcke. Feuerschäden meinen Brand, Rauch, Hitze, Blitzschlag, Explosion und den Absturz von Luftfahrzeugen. Elementarschäden umfassen neun abschliessend aufgezählte Naturgefahren: Hochwasser, Überschwemmung, Sturm, Hagel, Lawinen, Schneedruck, Felssturz, Steinschlag und Erdrutsch.

Diese Liste steht in der Aufsichtsverordnung (AVO Art. 171 ff.) und geht auf Art. 33 des Versicherungsaufsichtsgesetzes zurück: Wer in der Schweiz eine Feuerversicherung anbietet, muss die Elementarrisiken zwingend einschliessen. Ein einheitlicher Prämientarif der Finma sorgt dafür, dass ein Haus am Hang im Wallis für die Elementardeckung gleich viel zahlt wie eines im Mittelland. Ohne diese Quersubventionierung wären exponierte Lagen kaum bezahlbar zu versichern.

Versichert wird zum Neuwert, nicht zum Marktwert. Massgeblich ist also, was der Wiederaufbau in gleicher Art und Grösse zu heutigen Baupreisen kostet - ein Betrag, der beim Altbau deutlich über dem Verkehrswert liegen kann.

Sturm ist nicht gleich Sturm

Hier trennen sich die beiden Systeme, und zwar an einer Stelle, die im Schadenfall über die Zahlung entscheidet. Im privaten Markt gilt nach AVO als Sturm ein Wind von mindestens 75 km/h. Die kantonalen Anstalten setzen die Schwelle höher: Bei der Gebäudeversicherung Solothurn etwa gelten mindestens 63 km/h im Zehnminutenmittel oder Böenspitzen von mindestens 100 km/h. Zürich zieht die Grenze bei denselben 100 km/h.

Zwischen 75 und 100 km/h Böenspitze liegt damit ein Bereich, in dem ein abgedeckter Ziegel je nach Kanton ein Versicherungsfall ist oder nicht. Die Anstalten stützen sich dabei auf gemessene Winddaten, nicht auf die Schilderung des Eigentümers.

Was die Prämie kostet

Die Prämie ist ein Promillesatz des Versicherungswerts und wird jährlich verrechnet. Zwei aktuelle Beispiele:

Kanton	Prämiensatz	Bei 500.000 Franken Versicherungswert
Zürich (GVZ), 2025	0,29 ‰	145 Franken
Luzern (GVL), ab 2026	0,51 ‰	255 Franken

Beide Sätze enthalten mehr als die reine Versicherung. In Zürich entfallen laut den Kennzahlen der GVZ 19 Rappen je 1.000 Franken auf Feuer und Elementarschäden, 2 Rappen auf die Erdbebendeckung und 8 Rappen auf Brandschutzabgaben. Luzern senkt den Gesamtsatz per 1. Januar 2026 von 0,55 auf 0,51 Promille, je zur Hälfte bei der Versicherung und beim Präventionsbeitrag.

Dass die Monopolanstalten günstiger sind als der freie Markt, ist gut belegt. Eine Untersuchung in Die Volkswirtschaft beziffert die Sätze der kantonalen Versicherungen auf 0,25 bis 0,46 Promille, jene in den GUSTAVO-Kantonen auf durchschnittlich 0,85 Promille. Die Autoren führen das auf tiefere Schadenlasten dank eigener Prävention und auf geringere Vertriebs- und Verwaltungskosten zurück - die Anstalten haben keine Kundschaft zu gewinnen.

Der Selbstbehalt ist niedrig. In Zürich beträgt er bei Elementarschäden 500 Franken pro Gebäude und Ereignis, bei Feuerschäden gibt es keinen; Schäden unter 500 Franken gelten als Bagatellen und werden nicht vergütet.

Lücke eins: Wasser aus der eigenen Leitung

Die häufigste Fehlannahme betrifft Wasser. Gedeckt ist Wasser, das von aussen kommt - Hochwasser, Überschwemmung nach Niederschlag. Nicht gedeckt ist Wasser aus dem Gebäude selbst: die geplatzte Leitung, der Rückstau aus der Kanalisation, eindringendes Grundwasser. Genau diese Schäden sind die häufigsten überhaupt.

Dafür braucht es eine Gebäudewasserversicherung. In den GUSTAVO-Kantonen wird sie mit der Gebäudeversicherung beim selben Anbieter abgeschlossen. In den Monopolkantonen läuft sie separat, teils über private Gesellschaften, teils über eine Tochter der kantonalen Anstalt - in Aargau, Baselland, Bern und Glarus bietet die kantonale Versicherung sie selbst an.

Lücke zwei: Erdbeben

Erdbeben ist in der Grunddeckung nirgends enthalten, und die Auffanglösung ist schwächer, als ihr Name vermuten lässt. Der Schweizerische Pool für Erdbebendeckung stellt nach eigenen Angaben bis zu 2 Milliarden Franken pro Ereignis und höchstens 4 Milliarden pro Kalenderjahr bereit, ab Intensität VII auf der Europäischen Makroseismischen Skala. Pro Gebäude sind maximal 100.000 Franken vorgesehen - für einen Wiederaufbau reicht das nicht. Vor allem aber: Es besteht kein Rechtsanspruch, die Zahlung ist eine freiwillige Leistung.

Zürich ist der einzige Kanton, der die Erdbebendeckung obligatorisch in die Gebäudeversicherung einschliesst. Finanziert wird sie aus einem eigenen Fonds, der zusammen mit der Rückversicherung eine Milliarde Franken pro Jahr für höchstens zwei Ereignisse bereithält. Bezahlt wird ab Intensität VII auf der Skala MSK 1964, der Selbstbehalt beträgt 10 Prozent der Versicherungssumme, mindestens 50.000 Franken. Wer mehr will, braucht eine private Erdbebenversicherung.

Lücke drei: die Haustechnik

Photovoltaik, Wärmepumpe und Solarthermie sind als bauliche Einrichtungen gegen Feuer und Elementarschäden mitversichert, sofern sie fest mit dem Gebäude verbunden und der Versicherung gemeldet sind. Damit ist der Hagelschaden am Modul gedeckt.

Nicht gedeckt ist alles andere, was solche Anlagen ausser Betrieb setzt: Überspannung ohne Blitzschlag, Kurzschluss, Material- und Konstruktionsfehler, Marderbisse. Dafür gibt es die Zusatzdeckung für haustechnische Anlagen. Bei einer Wärmepumpe, die im Ersatzfall fünfstellig kostet, ist das eine ernsthafte Rechnung - anders als bei einem Balkonkraftwerk, das gar kein Gebäudebestandteil ist und über den Hausrat läuft.

Gebäude oder Hausrat?

Die Trennlinie ist einfacher, als die Policen klingen: Was fest verbaut ist, gehört zum Gebäude. Was Sie beim Auszug mitnehmen könnten, gehört zum Hausrat. Verklebter Parkett, Sanitäranlagen, Treppen, Türen und die auf Mass eingebaute Küche zählen zum Gebäude. Der lose verlegte Teppich, die Stehlampe und die frei stehende Küchenzeile zählen zum Hausrat.

Die Fahrhabe ist in der ganzen Schweiz bei Privatversicherern gedeckt - mit zwei Ausnahmen: In Waadt und Nidwalden versichert die kantonale Anstalt auch sie.

Wann der Versicherungswert angepasst werden muss

Der Versicherungswert wird nicht laufend nachgeführt. Die Anstalten prüfen ihn periodisch, in Zürich alle 12 bis 15 Jahre, und passen ihn bei starken Bewegungen des Baukostenindex generell an. Dazwischen liegt es am Eigentümer, Wertvermehrungen zu melden.

Wo die Grenze verläuft, steht in den kantonalen Bestimmungen. Zürich stuft eine Änderung an einem bestehenden Bau als wesentlich ein, wenn sie 50.000 Franken übersteigt oder mehr als 50 Prozent des Versicherungswerts ausmacht; dann ist vor Baubeginn eine Bauzeitversicherung nötig. Kleinere Wertvermehrungen lassen sich mit einer schriftlichen Anmeldung einschliessen. Wer die Anmeldung unterlässt, hat den Ausbau nach dem Brand nicht versichert - die Deckung folgt dem geschätzten Wert, nicht dem tatsächlichen Zustand. Was während der Bauphase sonst noch zu regeln ist, steht im Beitrag über die Versicherungen für Bauherren.

Beim Kauf läuft die Police weiter

Beim Handwechsel geht die Gebäudeversicherung automatisch auf die neue Eigentümerschaft über; ab dem Datum der Handänderung zahlt sie die Prämie. In den Monopolkantonen bleibt ohnehin alles beim Alten, es gibt ja keine Wahl. In den GUSTAVO-Kantonen mit Versicherungspflicht lässt sich der übernommene Vertrag innert 30 Tagen schriftlich kündigen und durch einen eigenen ersetzen - eine Frist, die beim Immobilienkauf leicht untergeht.

Wer den eigenen Fall genau kennen will, fragt bei der kantonalen Gebäudeversicherung nach: Die Bestimmungen zu Deckung, Selbstbehalt und Meldepflichten sind kantonales Recht und weichen im Detail voneinander ab.