Die SARON-Hypothek: Wie der Zins entsteht und was er kostet

Wer heute eine Hypothek abschliesst, steht vor derselben Frage wie alle davor: fester Zins über Jahre oder ein Satz, der sich laufend anpasst. Die Geldmarkthypothek trägt in der Schweiz den Namen ihres Referenzsatzes - SARON. Sie ist derzeit die günstigere Variante, und genau darin liegt auch ihr Risiko.

Was der SARON ist

SARON steht für Swiss Average Rate Overnight, den Referenzzinssatz für den besicherten Schweizer Geldmarkt. Berechnet wird er von der SIX Index AG, und zwar aus tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen - anders als der frühere LIBOR, der auf Schätzungen der Banken beruhte und deshalb manipulierbar war.

Der Satz wird fortlaufend ermittelt und mehrmals täglich fixiert; für Hypotheken ist das Schlussfixing um 18 Uhr massgebend. Er folgt eng dem Leitzins der Nationalbank, der seit Juni 2025 bei 0 Prozent liegt und im Juni 2026 erneut unverändert blieb.

Wie sich der Zins zusammensetzt

Bei einer SARON-Hypothek zahlen Sie zwei Bestandteile:

Compounded SARON + Marge der Bank = Ihr Zinssatz

Der Compounded SARON ist der über eine Zinsperiode aufgezinste Durchschnitt der täglichen Sätze; üblich sind drei Monate mit quartalsweiser Abrechnung. Die Marge ist im Vertrag festgeschrieben und ändert sich während der Laufzeit nicht - sie ist der Teil, über den sich verhandeln lässt.

Zwei Eigenheiten sind wichtig:

Der Zins steht erst am Ende fest. Weil der Compounded SARON rückwärts über die abgelaufene Periode gerechnet wird, kennen Sie den Satz für ein Quartal erst, wenn das Quartal vorbei ist. Für die Haushaltsplanung heisst das: Sie rechnen mit einer Schätzung, nicht mit einer Zusage.

Nach unten ist bei null Schluss. Der SARON liegt derzeit leicht im negativen Bereich. Davon profitieren Kreditnehmer nicht: Banken setzen einen negativen Compounded SARON auf 0,00 Prozent. Wer heute eine SARON-Hypothek hat, zahlt also faktisch nur die Marge.

Was das konkret kostet

Ein Rechenbeispiel mit einer Hypothek von 500.000 Franken, bei den Sätzen von September 2026:

	Zinssatz	Zinskosten pro Jahr
SARON-Hypothek	rund 1,10 %	5.500 Franken
Festhypothek 5 Jahre	ab rund 1,20 %	6.000 Franken
Festhypothek 10 Jahre	rund 1,75 %	8.750 Franken

Zwischen der SARON-Hypothek und der zehnjährigen Festhypothek liegen damit rund 3.250 Franken im Jahr. Wer sich für die lange Bindung entscheidet, kauft sich mit diesem Betrag Planungssicherheit - über zehn Jahre summiert sich das auf gut 32.000 Franken, sofern die Zinsen tief bleiben.

Genau da liegt die Unbekannte. Steigt der Leitzins, steigt der SARON mit, und der Vorteil kehrt sich um. Wie schnell und wie weit, weiss niemand. Stand der Zahlen: September 2026; die Sätze ändern sich laufend und unterscheiden sich zwischen den Anbietern erheblich.

Der Unterschied zur Festhypothek

	SARON-Hypothek	Festhypothek
Zins	schwankt mit dem Markt	fest über die Laufzeit
Planbarkeit	gering	hoch
Kosten heute	tiefer	höher
Zinsrisiko	trägt der Kreditnehmer	trägt die Bank
Ausstieg	meist einfacher	vorzeitig teuer

Die Festhypothek ist keine Wette auf tiefe Zinsen, sondern eine Versicherung gegen steigende. Wie jede Versicherung kostet sie eine Prämie - hier in Form des höheren Zinssatzes. Ob sich das lohnt, hängt weniger von einer Zinsprognose ab als von der eigenen Lage: Wer eine Zinserhöhung von zwei Prozentpunkten finanziell nicht verkraften würde, sollte sie nicht eingehen, egal wie günstig die Alternative gerade aussieht.

Das führt zurück zur Tragbarkeit. Banken rechnen ohnehin nicht mit dem tatsächlichen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Satz von 4,5 bis 5 Prozent - eben weil die aktuellen Sätze nichts über die Zukunft sagen. Die Grundlagen dazu stehen im Beitrag über die Baufinanzierung in der Schweiz.

Für wen sie taugt

Die SARON-Hypothek passt zu Kreditnehmern, die Schwankungen aushalten - finanziell und nervlich. Dazu gehören:

• Finanzieller Spielraum, um höhere Zinsen zu verkraften, ohne dass es eng wird
• Eine Hypothek, die im Verhältnis zum Einkommen nicht ausgereizt ist
• Die Bereitschaft, die Entwicklung zu verfolgen statt sie zu ignorieren
• Ein absehbarer Verkauf oder eine Ablösung, für die eine Festhypothek zu unflexibel wäre

Weniger geeignet ist sie, wenn das Budget knapp kalkuliert ist oder wenn Unsicherheit belastet. Manche kombinieren deshalb: einen Teil der Hypothek fest, einen Teil über SARON. Das dämpft beides - den Zinsvorteil und das Risiko.

Nicht verwechseln: der Referenzzinssatz

Eine häufige Verwirrung betrifft zwei Zahlen, die nichts miteinander zu tun haben. Der SARON ist die Basis für Geldmarkthypotheken. Der hypothekarische Referenzzinssatz dagegen regelt Mietzinsanpassungen: Er liegt seit September 2025 bei 1,25 Prozent und blieb im September 2026 unverändert.

Herausgegeben wird er vom Bundesamt für Wohnungswesen, gestützt auf den durchschnittlichen Hypothekarzinssatz der Banken, gerundet auf den nächsten Viertelprozentwert. Er betrifft Mieter und Vermieter - nicht die eigene Hypothek.

Was vor dem Abschluss zu klären ist

Drei Punkte entscheiden über die Kosten, und keiner davon steht im Schaufenster:

1. Die Marge. Sie ist der eigentliche Preis und je nach Anbieter unterschiedlich. Weil der Referenzsatz für alle gleich ist, ist sie der einzige Hebel beim Vergleich.
2. Die Wechselmöglichkeit. Viele Verträge erlauben den Übertritt in eine Festhypothek. Zu welchen Bedingungen und mit welcher Frist, gehört vor die Unterschrift - nicht in den Moment, in dem die Zinsen bereits steigen.
3. Die Laufzeit des Rahmenvertrags. Die Hypothek läuft nicht unbegrenzt; typisch sind mehrere Jahre, nach denen neu verhandelt wird.

Welche Variante im Einzelfall passt, hängt von Einkommen, Vermögen und Lebensplanung ab und gehört mit der Bank oder einer unabhängigen Beratung besprochen. Wie sich die Steuerlage für Eigentümer ab 2029 verändert - und warum der Schuldzinsenabzug dann weitgehend entfällt -, steht im Beitrag über die Abschaffung des Eigenmietwerts.