Der Eigenmietwert fällt 2029 - und mit ihm der Unterhaltsabzug

Am 28. September 2025 hat die Stimmbevölkerung mit 57,7 Prozent Ja der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Der Bundesrat hat den Systemwechsel am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Für Wohneigentümer klingt das zunächst nach Entlastung - und für viele wird es das auch. Der Haken steckt in dem, was gleichzeitig verschwindet: der Abzug für Unterhalt und Sanierung.

Wer eine grössere Renovation plant, hat damit eine Frist im Kalender.

Was der Eigenmietwert ist

Der Eigenmietwert ist ein fiktiver Mietzins - jener Betrag, den Eigentümer erzielen könnten, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung vermieten würden statt selbst zu bewohnen. Dieser Betrag zählt heute als Einkommen und wird entsprechend besteuert, obwohl ihn niemand tatsächlich einnimmt.

Als Ausgleich dafür dürfen Wohneigentümer die Schuldzinsen ihrer Hypothek sowie die Kosten für Unterhalt und werterhaltende Massnahmen vom Einkommen abziehen. Genau dieses Gegengewicht fällt mit dem Systemwechsel weg.

Wie hoch der Eigenmietwert ausfällt, legen die Kantone fest, und sie sind in der Berechnungsmethode frei - manche arbeiten mit Vergleichsmieten, andere mit statistischen Modellen. Das Bundesgericht hat dabei eine Bandbreite gesetzt: Der Wert muss sich in der Grössenordnung von 60 bis 70 Prozent der marktüblichen Miete bewegen.

Was ab 2029 wegfällt

	bis Ende 2028	ab 2029
Eigenmietwert selbstgenutzt	steuerbar	entfällt
Unterhaltsabzug selbstgenutzt	abziehbar	entfällt
Energiespar-Abzug beim Bund	abziehbar	entfällt
Energiespar-Abzug beim Kanton	abziehbar	Kanton entscheidet
Schuldzinsen	abziehbar	nur noch anteilig
Vermietete Liegenschaften	abziehbar	bleibt abziehbar

Der Systemwechsel betrifft Erst- und Zweitwohnsitze gleichermassen. Bei vermieteten oder verpachteten Objekten ändert sich nichts: Dort bleiben Mieteinnahmen steuerbar und der Unterhalt abziehbar.

Für Ersterwerber ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Schuldzinsenabzug vorgesehen - eine Übergangshilfe für jene, die neu ins Wohneigentum einsteigen. Und die Kantone dürfen zur Kompensation ihrer Mindereinnahmen eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen, was vor allem Tourismusregionen betrifft.

Der Haken: Der Unterhaltsabzug fällt mit

Bisher liess sich ein neues Dach, eine Fassadensanierung oder der Ersatz der Heizung steuerlich geltend machen, soweit es sich um Werterhaltung handelte. Ab 2029 ist damit Schluss - und zwar auf allen drei Ebenen, bei Bund, Kanton und Gemeinde.

Das verändert die Rechnung für jede grössere Sanierung. Wer bisher kalkulierte, dass ein Teil der Kosten über die Steuererklärung zurückkommt, muss ab 2029 den vollen Betrag selbst tragen. Wertvermehrende Arbeiten behalten ihren Wert - sie zählen nicht beim Unterhaltsabzug, sondern erst bei der Grundstückgewinnsteuer. Bei einer Fassadensanierung im mittleren fünfstelligen Bereich ist das kein Rundungsfehler.

Was das für geplante Sanierungen heisst

Wer ohnehin renovieren will, sollte den Zeitpunkt prüfen. Massgebend ist, dass die Arbeiten bis Ende 2028 abgeschlossen sind, um die Abzüge noch vollständig nutzen zu können.

Das betrifft besonders:

• Fassade und Dach - werterhaltende Arbeiten, die heute vollumfänglich abziehbar sind
• Fenster - deren Ersatz zählt zum Unterhalt, siehe den Beitrag über Energiesparfenster
• Heizungsersatz - der Wechsel auf eine Wärmepumpe fällt heute unter die Energiespar-Abzüge
• Aussenwärmedämmung - dieselbe Kategorie

Vor einem Schnellschuss sei allerdings gewarnt: Eine Sanierung, die technisch noch nicht nötig ist, wird durch den Steuerabzug nicht wirtschaftlich. Der Abzug senkt die Kosten, er ersetzt sie nicht. Sinnvoll ist die Frist dort, wo eine Massnahme in den nächsten Jahren ohnehin ansteht - dann kann es sich lohnen, sie vorzuziehen statt zu verschieben.

Zu erwarten ist ausserdem, dass viele Eigentümer gleichzeitig auf dieselbe Idee kommen. Wer 2028 noch einen Handwerkertermin sucht, dürfte es schwerer haben als heute.

Energiespar-Abzüge: Der Kanton entscheidet

Hier lohnt der genaue Blick, denn die Regelung ist nicht einheitlich. Bei der direkten Bundessteuer entfallen die Abzüge für Investitionen ins Energiesparen und den Umweltschutz vollständig. Die Kantone dürfen sie auf ihrer Ebene aber zeitlich befristet beibehalten.

Ob sie das tun, entscheidet jeder Kanton für sich - und die Antworten fallen unterschiedlich aus. Der Kanton Zürich hat beschlossen, die Abzüge ebenfalls zu streichen, mit der Begründung, ohne Besteuerung des Mietwerts seien auch die damit verbundenen Abzüge nicht mehr sachgerecht. Stattdessen setzt Zürich auf direkte Fördergelder, weil diese unabhängig vom Einkommen wirken, während Steuerabzüge höhere Einkommen stärker begünstigen. Der Hauseigentümerverband kritisiert diesen Schritt.

Für die eigene Planung heisst das: Die Frist Ende 2028 gilt beim Bund sicher. Ob der eigene Kanton darüber hinaus noch etwas gewährt, muss man dort erfragen. Wo Steuerabzüge wegfallen, gewinnen die direkten Fördergelder an Bedeutung - beim Heizungsersatz etwa über Das Gebäudeprogramm, dessen Gesuch ohnehin vor Baubeginn gestellt werden muss.

Wer gewinnt, wer verliert

Der Systemwechsel verteilt um, und zwar entlang der Verschuldung:

Entlastet werden Eigentümer mit tiefer oder abbezahlter Hypothek und gut unterhaltenem Objekt. Sie versteuern heute einen Eigenmietwert, dem kaum noch Abzüge gegenüberstehen. Für sie fällt eine Steuer weg, ohne dass viel verloren geht - typischerweise ältere Haushalte, die ihre Hypothek über Jahrzehnte amortisiert haben.

Schlechter fahren Eigentümer mit hoher Hypothek und Sanierungsbedarf. Sie verlieren den Schuldzinsenabzug weitgehend und den Unterhaltsabzug ganz. Das trifft vor allem jüngere Haushalte, die kürzlich gekauft haben, und Besitzer älterer Liegenschaften mit Investitionsstau.

Die Reform verändert damit auch die Logik der Amortisation. Bisher sprach der Schuldzinsenabzug dafür, eine Hypothek nicht schneller zurückzuzahlen als nötig. Fällt er weg, verschiebt sich diese Rechnung - was sich lohnt, hängt künftig stärker vom Zinsniveau und der individuellen Situation ab als von der Steuerersparnis. Die Grundlagen dazu stehen im Beitrag über die Baufinanzierung in der Schweiz, die Unterschiede zwischen den Zinsmodellen im Beitrag über die SARON-Hypothek.

Was jetzt zu tun ist

Bis 2029 bleibt Zeit, aber nicht unbegrenzt viel. Drei Schritte sind sinnvoll:

1. Sanierungsbedarf erfassen. Was steht in den nächsten fünf bis zehn Jahren ohnehin an? Dach, Fassade, Fenster, Heizung - und was davon liesse sich vorziehen?
2. Beim Kanton nachfragen. Ob und wie lange die Energiespar-Abzüge auf kantonaler Ebene bestehen bleiben, ist von Kanton zu Kanton verschieden. Auskunft gibt die kantonale Steuerverwaltung.
3. Fördergelder prüfen. Wo Steuerabzüge wegfallen, treten direkte Beiträge an ihre Stelle. Diese müssen vor Baubeginn beantragt werden - eine nachträgliche Eingabe ist zwecklos.

Weil die Ausgestaltung auf kantonaler Ebene noch nicht überall feststeht und jede Steuersituation anders aussieht, ersetzt diese Übersicht keine Beratung durch die kantonale Steuerverwaltung oder eine Fachperson. Stand der Angaben: September 2026.