Baufinanzierung in der Schweiz - diese Möglichkeiten gibt es

Weg von der Miete und sich ein Eigenheim anschaffen, das ist der Wunsch von vielen. Wie sich Fest- und Geldmarkthypothek unterscheiden, zeigt der Beitrag über die SARON-Hypothek. Wie sich die Steuerlage für Eigentümer ab 2029 ändert, steht im Beitrag über die Abschaffung des Eigenmietwerts. Doch eine passende Hypothek zu finden, die genau zu Ihnen passt, ist oftmals schwierig. Hier spielen vor allem auch Kaufpreis und Eigenkapital eine grosse Rolle. Dies ist auch wichtig für Laufzeit und hierauf anfallende Zinsen.

Was genau ist eine Hypothek?

Kein Käufer einer Wohnimmobilie besitzt in der Regel genügend Eigenkapital, um den Kauf vollständig finanzieren zu können. Daher benötigen Sie, neben dem vorhandenen Kapital auch eine Hypothek, die Sie bei einer Bank Ihrer Wahl aufnehmen können. Wie hoch sich diese Hypothek beläuft hängt immer von dem Kaufpreis des Objektes und dem von Ihnen bereits angesparten Kapital ab. Die Hypothek wird hierbei mit dem Kaufobjekt abgesichert.

Die einfachste Möglichkeit im ersten Beratungsgespräch sowie den folgenden Terminen ist hierbei, gemeinsam mit dem Bankberater einen für Sie individuell zugeschnittenen Kreditvertrag zu erarbeiten. Steht dieser Vertrag, dann erhalten Sie den Betrag der Hypothek auf Ihr Konto, gleichzeitig unterzeichnen Sie einen Schuldbrief, aus dem hervorgeht, dass Sie für die Finanzierung die Immobilie als Sicherheit der Bank übertragen. Monatlich müssen Sie nun die vorab im Vertrag berechneten und festgelegten Hypothekarzinsen und Amortisationen an Ihre Bank zahlen.
(Quelle: https://www.handelszeitung.ch/brandreport/moneyland/hypothek-berechnen)

Info: Mindestens 20 % des Immobilienwertes müssen Sie aus eigenen Mitteln finanzieren, somit können Sie 80 % mittels einer Hypothek abdecken. Besser ist es immer, wenn Ihnen mehr eigenes Startkapital zur Verfügung steht. Denn die 80 % können nicht mit einer Hypothek abgegolten werden, sondern müssen in einer ersten Hypothek mit 67 % des Immobilienwertes und einer zweiten mit weiteren 13 % finanziert werden. Hierbei ist die Laufzeit wichtig, denn die zweite Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder alternativ bis zu Ihrem Pensionsalter amortisiert werden.

Rückzahlung der Hypothek

Bei der Rückzahlung, der Amortisation einer Hypothek haben Sie zwei Möglichkeiten. Sie können hier zwischen der direkten und der indirekten Amortisation wählen. Hierbei müssen Sie auf das Folgende achten:

Direkte Amortisation

• regelmässige Schuldenreduzierung um einen fixen Betrag
• kann zum Beispiel viertel- oder halbjährig erfolgen
• so verringern sich Schulden und Zinsen

Hierbei gibt es die Vorteile, dass sowohl die Hypothekarschuld als auch die Belastung durch die Hypothekarzinsen sinkt. Die Nachteile sind jedoch, dass Ihre Steuerabgaben steigen, wenn die Zinsen abnehmen. Wenn Sie gleichzeitig mit der direkten Amortisation auch in die private Vorsorge einzahlen wollen, benötigen Sie hierfür einen monatlichen finanziellen Spielraum.

Indirekte Amortisation

• Schulden bleiben bestehen
• es werden Beträge in zum Beispiel eine 3a- Vorsorgelösung eingezahlt
• diese ist an die Bank verpfändet
• so wird Vorsorgeguthaben aufgebaut
• bei der Pensionierung spätestens erhalten Sie das Kapital
• Sie zahlen dieses selbst in die Hypothek und verringern diese so um diesen Betrag

Die Vorteile der indirekten Amortisation sind, dass Sie die anfallenden Zinsen von der Steuer abziehen können. Bei der Einzahlung in die private Anlage können Sie zudem von Kursschwankungen profitieren. Die Nachteile hierbei sind jedoch, dass die Hypothekarschuld über viele Jahre nicht reduziert und auch die Belastung durch die Zinsen hierauf gleich bleibt.

(Quelle: https://www.vermoegenszentrum.ch/ratgeber/wissensbeitrage/privatkunden/steuern-sparen/amortisation-der-hypothek.html)

Entscheidung für die passende Bank

Wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen wollen, um zukünftig in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sollten Sie die Bauzinsen im Blick haben. Denn gerade die Zinsen sind es, die eine Hypothek sehr teuer machen können. So unterscheiden sich die Konditionen von Kreditanbieter zu Kreditanbieter bei einer Baufinanzierung erheblich. Bei der Wahl eines Anbieters müssen Sie daher auch immer beachten, dass das Haus über viele Jahre finanziert werden muss. Daher ist ein Vergleich vor dem Kauf und Aufnahme einer Hypothek besonders wichtig. Aber nicht nur auf die veranschlagte Zinshöhe sollten Sie hier Ihren Fokus legen sondern auch weitere Faktoren berücksichtigen. Wichtig ist hier zum Beispiel auch die Zinsbindung. Hierbei wird vereinbart, dass die Zinsen über einen bestimmten Zeitraum nicht steigen dürfen.

Doch auch die vereinbarten Zinsbindungen können sowohl Vor- und Nachteile haben. Denn sinken die Zinsen, dann kann eine Zinsbindung genauso auch verhindern, dass Sie hiervon profitieren.

Ein Eigenheim mit einem Bausparvertrag finanzieren

Der Bausparvertrag ist ursprünglich in Deutschland entstanden, um die Immobilienfinanzierung zu ermöglichen. Doch längst ist er auch in der Schweiz angekommen. Gerade, wenn in der Folgezeit mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, lohnt es sich, einen Bausparvertrag abzuschliessen. So sparen Sie einen Teil des benötigten Eigenkapitals verzinslich an. Danach kann Ihnen die Bank eine Baufinanzierung gewähren, bei der Sie zu den in der Ansparphase relativ geringen Zinsen eine Hypothek mit reduzierten Sollzinsen erhalten. In der Schweiz ist zudem die Ansparphase mit zwei Jahren um einiges geringer als in Deutschland, wo diese Phase mindestens drei Jahre besser noch fünf Jahre betragen muss.

Allerdings müssen Sie vor dem Abschluss eines Bausparvertrages bedenken, das diese nur bei wenigen Banken im Angebot sind. So wird auch die steuerliche Begünstigung nur im Kanton Basel vorgenommen. Eine landesweite Entscheidung gibt es hierzu bislang leider noch nicht.
(Quelle: https://www.beobachter.ch/geld/hypotheken/wohneigentum-ist-es-besser-hypotheken-zu-amortisieren )

Info: Gerade Familien mit Kindern nutzen die Förderung über einen Bausparvertrag, da sie sich ansonsten die Finanzierung eines Eigenheims gar nicht leisten können. (Laut einer Studie etwa 30 % aller Bausparer könnten sich den Hauskauf ohne den Bausparvertrag nicht leisten.)

Die 3. Säule kurz erklärt

Bei der 3. Säule handelt es sich nicht nur um eine Hypothekarrückzahlung. Sie können dieses Vorsorgekonto ebenso auch für Ihre Pensionierung einrichten. So können sie hiermit Ihre Rente aufbessern und haben im Alter mehr Geld zur Verfügung. Mit der 3. Säule können Sie zudem Steuern sparen, denn der eingezahlte Betrag wird von Ihrem Einkommen, das es zu versteuern gilt, abgezogen. Wie viel Sie monatlich einzahlen möchten, können Sie hierbei ganz alleine bestimmen. Haben Sie eine Hypothek aufgenommen und wohnen selbst in der hiermit erworbenen Immobilie, dann können Sie die 3. Säule an die Bank verpfänden und bei Erreichen des Pensionsalters einen Teil der Hypothek begleichen.

Info: Unterschieden wird die 3. Säule noch in „a“ als gebundene Vorsorge und „b“ als freie Vorsorge. Nur die freiwilligen Einzahlungen in die 3. Säule a sind hierbei auch steuerlich absetzbar.

Im Jahr 2012 wurden die Richtlinien für Baufinanzierungen verschärft

Allerdings sollten Sie auch beachten, dass die Vergaberichtlinien für die Baufinanzierungen im Jahr 2012 verschärft wurden. Die maximale Tilgungsdauer für die aufgenommene Hypothek sowie die Zinsen hierauf darf nur noch 15 Jahre betragen. Das heisst, je höher ein Kaufpreis für eine Immobilie ist, desto mehr Eigenkapital sollte Ihnen bereits zur Verfügung stehen. Auch bei der Immobilienbewertung gelten bestimmte Standards und es darf nur die niedrigste Bewertung zur Kalkulation der Hypothek genommen werden.

Als Schweizer in Österreich bauen und leben

Wenn Sie als Schweizer in Österreich eine Baufinanzierung aufnehmen, etwa weil sie hier im Grenzgebiet leben und in der Schweiz arbeiten, dann gelten hier natürlich die Bedingungen für Österreich. Der erste Fakt ist, dass der Kaufpreis für das Objekt in Euro berechnet wird. Weitere Optionen sind Pflicht, damit eine Baufinanzierung in Österreich für Schweizer gewährt werden kann:

• hohes Eigenkapital erforderlich
• mindestens die Kaufnebenkosten müssen hiermit abgedeckt werden
• liegen meist bei etwa 10 %
• gute Bonität bei Grenzgängern ist für Banken ein Pluspunkt
• bringen zudem Besonderheit bei der Altersversorgung mit
• Pensionskasse bietet Entnahme-Option für das Wohnen im Eigenheim
• bringt zusätzliches Eigenkapital
• durch Berechnung in Euro kann es zu Risiken aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung der Währung kommen, wenn Kredit bei Schweizer Bank aufgenommen wird
• Kredit und Rückzahlung könnten somit instabil sein
• Baufinanzierung kann auch bei Österreichischer Bank aufgenommen werden

(Quelle: https://www.interhyp.at/)

Tipp: Wenn Sie als Schweizer in Österreich leben, aber weiterhin in der Schweiz arbeiten, ist es sinnvoll, die Baufinanzierung bei einer in Österreich ansässigen Bank aufzunehmen. Diese Baufinanzierung wird aufgrund des meist in der Schweiz höheren Verdienstes eher gewährt. Nehmen Sie hingegen einen Kredit bei einer Schweizer Bank auf, kann es zu Berechnungsschwierigkeiten kommen, wenn Sie die Baufinanzierung in Schweizer Franken aufnehmen.