Baubewilligung in der Schweiz: Verfahren, Fristen und Kosten

In St. Gallen liegt ein Baugesuch 14 Tage öffentlich auf, im Aargau 30. In Luzern erlischt die Bewilligung, wenn nach zwei Jahren nicht gebaut wird, in Zürich nach drei. Und wer in Zürich gegen ein Bauprojekt vorgehen will, erhebt gar keine Einsprache, sondern verlangt den Entscheid. Das Bundesrecht verlangt die Bewilligung und nennt zwei Voraussetzungen. Wie man zu ihr kommt, regelt jeder Kanton selbst.

Was der Bund vorgibt

Das Raumplanungsgesetz hält in Artikel 22 fest: Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Bewilligt wird, wenn das Vorhaben dem Zweck der Nutzungszone entspricht und das Land erschlossen ist. Die übrigen Voraussetzungen kommen aus Bundes- und kantonalem Recht, vom Grenzabstand bis zum Energienachweis.

Verfahren und Fristen ordnen die Kantone (Art. 25 RPG). Entschieden wird meist in der Gemeinde. Im Aargau ist es der Gemeinderat, in Zürich die örtliche Baubehörde. Im Kanton Bern entscheiden die Gemeinden ab 10.000 Einwohnern selbst; in kleineren ist für Vorhaben mit grösserem Koordinationsaufwand das Regierungsstatthalteramt zuständig, sofern der Gemeinde nicht die volle Kompetenz übertragen wurde. Ausserhalb der Bauzone entscheidet immer eine kantonale Behörde, ob ein Vorhaben zonenkonform ist oder eine Ausnahme erhalten kann.

Der Ablauf vom Gesuch bis zum Baubeginn

Die Schritte sind in allen Kantonen ähnlich, nur Fristen und Begriffe unterscheiden sich.

1. Vorabklärung. Bei heiklen Fragen, etwa zu Ausnützung, Gebäudehöhe oder Ausnahmen, lohnt ein Vorentscheid. In Zürich ist er für die behandelten Fragen gleich verbindlich wie die Bewilligung (§§ 323 f. PBG), solange sich die Verhältnisse nicht wesentlich ändern.
2. Baugesuch. Es enthält alle Unterlagen, die zur Beurteilung nötig sind: Pläne, Situationsplan, Nachweise. Die Behörde kann Fotomontagen, Modelle oder statische Berechnungen nachfordern. In Zürich läuft das Verfahren elektronisch über eine kantonale Plattform.
3. Profile. Das Gebäude wird mit Latten und Stangen im Gelände ausgesteckt, je nach Kanton Baugespann, Profile oder Visiere genannt. In Bern müssen sie mit der Baueingabe stehen und die Fassadenhöhen an den Gebäudeecken, die Dachneigung und mit einer Querlatte die Oberkante des Erdgeschossbodens zeigen (Art. 16 BewD). Stehen bleiben sie mindestens während der Auflage, in Bern und Luzern bis zum endgültigen Entscheid.
4. Formelle Prüfung. Die Gemeinde prüft, ob die Unterlagen vollständig sind. In Bern geschieht das innert sieben Arbeitstagen, in Zürich verlangt die Behörde fehlende Unterlagen innert drei Wochen.
5. Publikation und Auflage. Das Gesuch wird amtlich bekannt gemacht und liegt öffentlich auf. In dieser Zeit können Betroffene reagieren.
6. Entscheid und Rechtsmittelfrist. Erst wenn die Bewilligung rechtskräftig ist, darf gebaut werden. Ein vorzeitiger Baubeginn braucht eine ausdrückliche Erlaubnis.

Die Fristen im Kantonsvergleich

	Profile	Auflage und Einsprache	Gültigkeit der Bewilligung
Zürich	vor der Bekanntmachung	20 Tage, Begehren um Zustellung des Entscheids	3 Jahre bis Baubeginn; bei Neubauten zählt der Aushub
Bern	mit der Baueingabe	30 Tage ab erster Veröffentlichung	3 Jahre; erlischt auch bei mehr als 1 Jahr Unterbruch
Luzern	spätestens am Tag der Einreichung	20 Tage	2 Jahre, Verlängerung um höchstens 3 Jahre möglich
Aargau	vor der Veröffentlichung	30 Tage, Einwendungen	2 Jahre ab Rechtskraft
St. Gallen	vor dem Auflageverfahren	14 Tage, auf Antrag 14 Tage Nachfrist für die Begründung	3 Jahre ab Rechtskraft, einmal um 2 Jahre verlängerbar

Rechtsgrundlagen: Zürich §§ 311, 314 f. und 322 PBG; Bern Art. 16 und 31 BewD, Art. 42 BauG; Luzern §§ 191, 193 und 201 PBG; Aargau §§ 60 und 65 BauG; St. Gallen Art. 138 f., 148 und 153 PBG. Stand der Gesetze: Oktober 2026.

Die Unterschiede sind nicht nur Formsache. Wer in Luzern bewilligt bekommt und den Baustart wegen der Finanzierung um zweieinhalb Jahre verschiebt, muss vor Ablauf der zwei Jahre ein Verlängerungsgesuch stellen. In Bern reicht es nicht, innert drei Jahren mit den Arbeiten zu beginnen; ruht die Baustelle danach länger als ein Jahr, erlischt die Bewilligung ebenfalls.

Zürich kennt keine Einsprache

Im Kanton Zürich gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 PBG). Wer Ansprüche geltend machen will, muss innert 20 Tagen seit der Bekanntmachung elektronisch die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangen. Einen eigenen Einspracheentscheid gibt es nicht. Die Behörde gibt dem Bauherrn die Begehren samt allfälligen Einwendungen zur Kenntnis, entscheidet über das Gesuch und stellt den Entscheid allen zu, die ihn verlangt haben.

Das hat eine harte Folge: Wer die 20 Tage verpasst, hat das Rekursrecht verwirkt (§ 316 PBG). Wer den Entscheid rechtzeitig verlangt hat, kann ihn innert 30 Tagen beim Baurekursgericht anfechten. Für Bauherren heisst das: Nach Ablauf der 20 Tage ist klar, wer überhaupt noch rekurrieren kann.

Zürich legt auch fest, wie schnell entschieden wird. Die Behörden entscheiden innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Schaffen sie das nicht, müssen sie mitteilen, wann der Entscheid kommt. Die Stadt Zürich nennt für Neubauten im ordentlichen Langverfahren 21 Tage Vorprüfung, vier Monate Behandlung, je etwa eine Woche für Ausfertigung und Postweg und danach 30 Tage Rechtsmittelfrist. Ohne Rekurs liegt zwischen vollständigem Gesuch und Baubeginn also rund ein halbes Jahr.

Wer einsprechen darf und wie man Einsprachen vermeidet

Einsprache erheben kann nicht jeder. Verlangt wird ein eigenes schutzwürdiges Interesse, in Bern ausdrücklich ein unmittelbares (Art. 35 BauG). Das sind in der Regel Nachbarn, je nach Fall auch Mieter in der Umgebung, dazu Behörden und berechtigte Organisationen.

Neben den öffentlich-rechtlichen Einsprachen, etwa wegen Grenzabstand oder Gebäudehöhe, gibt es privatrechtliche. Damit macht ein Nachbar zum Beispiel übermässige Einwirkungen auf sein Grundstück geltend. In St. Gallen entscheidet die Baubehörde über solche Einwände nach Art. 684 ZGB gleich mit. Bei anderen privatrechtlichen Einsprachen setzt sie dem Einsprecher eine Frist von 30 Tagen, um vor das Zivilgericht zu gehen; tut er das nicht, fällt die Einsprache dahin (Art. 155 PBG). Läuft das Zivilverfahren, darf nicht gebaut werden.

Der wirksamste Schutz vor Einsprachen ist das Gespräch vor der Eingabe. Im vereinfachten Verfahren entscheiden die Unterschriften der Nachbarn darüber, wer überhaupt noch einsprechen kann. In St. Gallen bekommen nur jene das Gesuch eingeschrieben mit 14 Tagen Einsprachefrist, die nicht zugestimmt haben (Art. 141 PBG), in Luzern mit 10 Tagen (§ 198 PBG); Baugespann und öffentliche Auflage entfallen. Welche Vorhaben so behandelt werden, bestimmt das kantonale Recht. Ein neues Einfamilienhaus gehört in der Regel ins ordentliche Verfahren.

Was die Bewilligung kostet

Die Gebühren legen Kantone und Gemeinden fest, und sie richten sich meist nach den Baukosten oder dem Bauvolumen. Ein durchgerechnetes Beispiel liefert Basel-Stadt, wo eine kantonale Stelle, das Bau- und Gastgewerbeinspektorat, die Baugesuche behandelt. Die Baugebührenverordnung setzt die Prüfgebühr nach den Erstellungskosten der Baukostenplan-Positionen 1 bis 4 fest, mit der Formel 0,05 × Erstellungskosten hoch 0,8 + 20. Dazu kommt eine Kontrollgebühr von 50 Prozent der Prüfgebühr.

Erstellungskosten	Prüfgebühr	Kontrollgebühr	Total
500.000 Franken	1.832	916	2.748
1.000.000 Franken	3.175	1.587	4.762

Die Publikation des Baugesuchs wird zu den tatsächlichen Kosten verrechnet. Wird das Gesuch abgewiesen, sinkt die Gebühr. Wird ein Baugesuch erst nachträglich gestellt, also für etwas, das schon gebaut ist, verdoppeln sich Prüf- und Kontrollgebühr (§ 11 BauGebV).

Anderswo sieht die Berechnung anders aus. Die Stadt Zürich bemisst die Gebühr bei Neubauten nach dem Bauvolumen und den Baukosten, bei Umbauten nach den Baukosten, und verrechnet Publikation, Bauabnahmen, Folgeentscheide bei Projektänderungen und Gebühren der Feuerpolizei separat.

Nicht in der Bewilligungsgebühr enthalten sind die Kosten für Pläne, Situationsplan und Baugespann. Die Anschlussgebühren für Wasser und Abwasser erhebt die Gemeinde nach eigenen Reglementen.

Projektänderungen nach der Bewilligung kosten Zeit und Geld. In Luzern ist für jede bewilligungspflichtige Abweichung das Verfahren erneut durchzuführen; auf Baugespann und Auflage kann die Gemeinde nur verzichten, wenn alle Betroffenen unterschreiben (§ 202 PBG). Ob ein Neubau oder der Kauf eines bestehenden Hauses besser passt, hängt auch an diesem Aufwand; die Abwägung steht im Beitrag Haus bauen oder kaufen.

Was ohne ordentliches Baugesuch geht

Nicht jedes Vorhaben braucht das volle Verfahren. Genügend angepasste Solaranlagen auf Dächern sind nach Art. 18a RPG nur zu melden. Der Kanton Zürich hat 2023 ein Meldeverfahren für Solaranlagen, Wärmepumpen und Ladestationen eingeführt. Die Gemeinde kann aber in begründeten Fällen trotzdem ein Bewilligungsverfahren anordnen, und Gesuchsteller können es selbst verlangen. Auch beim Ersatz eines Garagentors hängt es davon ab, ob sich die Fassade verändert.

Wer ohne Bewilligung baut, muss nachträglich ein Gesuch stellen und riskiert, dass das Gebaute wieder weg muss. Ausserhalb der Bauzone ist das seit 2026 schärfer geregelt: Die kantonale Behörde muss unbewilligte Nutzungen innert nützlicher Frist feststellen und unterbinden, Rückbauten sind ohne Verzug anzuordnen, und der Anspruch auf Wiederherstellung verjährt erst nach 30 Jahren (Art. 25 RPG).