Minergie: Was der Standard verlangt und was er kostet

Bei Mehrfamilienhäusern kostet der Basisstandard Minergie 1,6 Prozent mehr als konventionelles Bauen, Minergie-P oder -A 5,1 Prozent. Die Nettoanfangsmieten liegen 2,6 beziehungsweise 6,6 Prozent höher. Für Vermieter geht die Rechnung damit auf. Wer selbst einzieht, hat diese Gegenrechnung nicht - für ihn entscheidet, was der Standard an Energie spart und beim Verkauf einbringt.

Sieben Anforderungen, nicht eine Kennzahl

Minergie ist kein Grenzwert, sondern ein Bündel. Die Energiebilanz eines Neubaus muss mindestens 25 Prozent besser sein als gesetzlich verlangt, dazu kommen sechs weitere Bedingungen:

• Das Dach wird vollflächig mit Photovoltaik belegt, bei hohen Gebäuden zusätzlich die Fassade. Eine Solaranlage ist damit nicht Kür, sondern Voraussetzung.
• Der Betrieb läuft fossilfrei, zu hundert Prozent aus erneuerbaren Quellen.
• Die Hülle ist gedämmt und luftdicht, was Wärmeverluste im Winter und Hitzeeintrag im Sommer begrenzt.
• Eine automatische Lufterneuerung mit Wärmerückgewinnung ist Pflicht.
• Der sommerliche Wärmeschutz liegt viermal höher als die Norm: höchstens 100 Stunden im Jahr über 26,5 Grad, gerechnet mit Klimadaten der Zukunft statt der Vergangenheit.
• Die Treibhausgasemissionen der Erstellung dürfen einen Grenzwert nicht überschreiten - der Standard bewertet also auch das Material, nicht nur den Betrieb.
• Ab 1.000 Quadratmetern Energiebezugsfläche ist ein Monitoring vorgeschrieben, das Verbrauch und Produktion aufzeichnet.

Die Anforderung an den sommerlichen Wärmeschutz ist die, die Bauherren am häufigsten unterschätzt. Sie führt in der Praxis zu aussenliegender Beschattung statt Storen innen, und die gehört ins Budget der Fassade, nicht in die Möblierung.

Minergie, P und A

Minergie-P verlangt eine um mindestens 30 Prozent bessere Bilanz und legt das Gewicht auf die Hülle: perfekt gedämmt und luftdicht, mit Wärmerückgewinnung aus der Abluft. Minergie-A geht in eine andere Richtung und zielt auf Eigenstromproduktion, bis das Gebäude über das Jahr mehr erzeugt, als es für den Betrieb braucht.

Der Zusatz ECO lässt sich mit allen drei kombinieren und ergänzt Anforderungen an Gesundheit und Bauökologie - Tageslicht, Schadstofffreiheit, Rückbaubarkeit. Verbreitet ist er wenig: Von 61.952 zertifizierten Objekten tragen 2.792 den ECO-Zusatz, also rund viereinhalb Prozent.

Die Lüftung ist der häufigste Streitpunkt

Eine kontrollierte Lufterneuerung mit Wärmerückgewinnung ist bei allen Standards vorgeschrieben. Sie ist der Punkt, an dem Bauherren am ehesten zögern - wegen der Investition, wegen des Platzbedarfs für die Leitungsführung und wegen der Sorge vor trockener Luft oder Geräuschen.

Beides ist bei richtiger Auslegung lösbar, aber es ist Planungsarbeit, die früh anfallen muss. Wer die Leitungsführung erst nach der Rohbauplanung einbringt, zahlt sie doppelt. Und wer nachträglich auf Minergie umschwenken will, scheitert meist genau hier.

Was die Zertifizierung kostet

Die Gebühren sind überschaubar und nach Energiebezugsfläche gestaffelt. Für ein Einfamilienhaus bis 250 Quadratmeter sind es 1.400 Franken, bis 1.000 Quadratmeter 1.900, bis 2.000 Quadratmeter 2.800 Franken - jeweils ohne Mehrwertsteuer.

Das ist nicht der relevante Betrag. Entscheidend sind die Mehrkosten am Bau, und die Planung, die sie erst ermöglicht.

Was der Standard am Bau wirklich kostet

Hier lohnt der Blick auf die Datenlage, weil die Zahlen weit auseinandergehen. Eine wissenschaftliche Auswertung von rund 55.000 Mehrfamilienhaus-Projekten der Jahre 2010 bis 2020 kommt auf 1,6 Prozent Mehrkosten für Minergie und 5,1 Prozent für Minergie-P oder -A - bei 2,6 respektive 6,6 Prozent höheren Nettoanfangsmieten. Bemerkenswert an derselben Untersuchung: Einzelmassnahmen wie eine Wärmepumpe oder ein Fernwärmeanschluss allein rechtfertigen keinen Mietaufschlag, das Zertifikat schon.

Diese Zahlen stammen aus einer von Minergie publizierten Auswertung, das gehört bei der Einordnung dazu. Ältere Untersuchungen zu Minergie-P kamen auf deutlich mehr, teils 10 bis 14 Prozent - allerdings zu einer Zeit, als Dreifachverglasung, Wärmepumpe und dichte Hülle noch Sonderausstattung waren und nicht der Marktstandard. Der Abstand zwischen Vorschrift und Standard ist seither kleiner geworden, weil die kantonalen Vorschriften nachgezogen haben.

Für ein Einfamilienhaus mit 800.000 Franken Bausumme bedeuten 1,6 Prozent rund 13.000 Franken, 5,1 Prozent gut 41.000. Das ist die Grössenordnung, um die es geht.

Rechnet es sich für Selbstnutzer?

Drei Effekte sprechen dafür, und alle drei sind kleiner, als sie klingen.

Der Wiederverkauf. Eine Studie der Zürcher Kantonalbank ermittelte einen Aufpreis von 7 Prozent bei Minergie-Einfamilienhäusern und 3,5 Prozent bei Eigentumswohnungen. Sie stammt allerdings aus dem Jahr 2008, als Minergie noch die Ausnahme war. Mit über 60.000 zertifizierten Objekten und verschärften Bauvorschriften dürfte der Vorsprung heute kleiner sein.

Der Hypothekarzins. Mehrere Banken koppeln Rabatte an ein Minergie-Zertifikat oder eine gute GEAK-Klasse. Die Zürcher Kantonalbank gewährt bis zu 0,8 Prozent Abschlag auf die Festhypothek, begrenzt auf 250.000 Franken und fünf Jahre. Das sind im besten Fall 10.000 Franken - genug, um die Mehrkosten des Basisstandards zu decken, nicht die von Minergie-P.

Die Ausnützung. Einzelne Gemeinden gewähren für zertifizierte Gebäude einen Ausnützungsbonus. Wo das gilt, ist es der grösste Hebel von allen, weil zusätzliche Geschossfläche direkt Wert schafft. Das lässt sich nur am konkreten Grundstück klären, in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.

Dazu kommt die Betriebsrechnung: tiefere Energiekosten über die gesamte Nutzungsdauer, und der Komfort, den eine dichte Hülle mit kontrollierter Lüftung und ernsthaftem Sommerwärmeschutz mitbringt. Wer ohnehin nach heutigem Stand bauen und heizen will, zahlt für das Basiszertifikat wenig Aufpreis. Wer Minergie-P anstrebt, sollte es aus Überzeugung tun, nicht als Rendite.

Minergie oder GEAK?

Die beiden werden regelmässig verwechselt, obwohl sie Gegensätzliches tun. Der GEAK bewertet den Ist-Zustand eines bestehenden Gebäudes in sieben Klassen von A bis G - eine Diagnose, ohne Anforderung. Minergie ist ein Baustandard mit einem Anforderungskatalog, den ein Gebäude erfüllt oder eben nicht.

Für den Neubau ist Minergie deshalb das Instrument, für die Beurteilung eines Altbaus der GEAK. Bei der Sanierung treffen sich beide: Der GEAK Plus zeigt die Varianten, und wer weit genug saniert, kann das Ergebnis nach Minergie zertifizieren lassen - für bestehende Gebäude gibt es den Standard ebenfalls.