Festhypothek: Laufzeit wählen, Zinsen vergleichen, vorzeitig aussteigen

Fünf zusätzliche Jahre Planungssicherheit kosten derzeit 0,27 Prozentpunkte. So weit lagen im August 2026 die durchschnittlichen Sätze für fünf- und zehnjährige Festhypotheken auseinander. Ob sich dieser Aufpreis lohnt, lässt sich ausrechnen, ohne die Zinsen zu erraten. Und was es kostet, vor dem Ablauf auszusteigen, ebenfalls.

Was festliegt und was nicht

Bei einer Festhypothek sind Betrag, Zinssatz und Laufzeit vertraglich fixiert. Ausgeschrieben werden Laufzeiten von einem bis 15 Jahren. Steigen die Marktzinsen, zahlen Sie weiter den alten Satz. Fallen sie, ebenfalls.

Ein gesetzliches Recht, vorzeitig auszusteigen, gibt es nicht; es gilt, was der Vertrag vorsieht. Viele Verträge erlauben die Auflösung nur beim Verkauf der Liegenschaft, und auch dann gegen Entschädigung. Will jemand aus anderen Gründen früher raus, etwa weil das Vertrauen in die Bank fehlt, kann die Bank auf Vertragserfüllung bestehen. Der Bankenombudsman hat in solchen Fällen vermittelt, 2016 etwa mit dem Ergebnis, dass die Bank den Kunden gegen 9.700 Franken Entschädigung entliess. Verpflichtet war sie dazu nicht.

Wie sich die Festhypothek von der Geldmarkthypothek unterscheidet, die ihren Zins laufend anpasst, steht im Beitrag über die SARON-Hypothek.

Die Zinsen nach Laufzeit

Die Nationalbank erhebt jeden Monat die publizierten Hypothekarzinsen der Banken mit mehr als 500 Millionen Franken Kundeneinlagen im Inland. Für August 2026, veröffentlicht am 1. Oktober, ergibt das folgendes Bild:

Laufzeit	Durchschnitt	mittlere Hälfte der Banken	Zins pro Jahr auf 600.000 Franken
2 Jahre	1,51 %	1,45-1,56 %	9.060
3 Jahre	1,61 %	1,55-1,67 %	9.660
5 Jahre	1,76 %	1,69-1,80 %	10.560
7 Jahre	1,87 %	1,80-1,91 %	11.220
10 Jahre	2,03 %	1,95-2,07 %	12.180
15 Jahre	2,34 %	2,22-2,38 %	14.040
SARON, 5 Jahre Rahmen	1,08 %	1,00-1,15 %	6.480
Variable Hypothek	2,79 %	2,63-3,00 %	16.740

Drei Dinge fallen auf. Jedes Jahr Laufzeit kostet etwas mehr, zwischen zwei und zehn Jahren insgesamt gut einen halben Prozentpunkt. Die Sätze sind seit Februar gestiegen, bei fünf Jahren von 1,49 auf 1,76 Prozent, obwohl der Leitzins unverändert bei 0 Prozent liegt. Und die variable Hypothek ist mit Abstand das teuerste Produkt.

Es handelt sich um ausgeschriebene Richtsätze. Wer eine gute Bonität und tiefe Belehnung mitbringt, verhandelt oft darunter. Der Vergleich mehrerer Offerten lohnt sich deshalb mehr als jede Zinsprognose: Schon die Spanne der mittleren Hälfte macht bei 600.000 Franken und zehn Jahren rund 6.900 Franken aus.

Ab welchem Zins sich die lange Bindung lohnt

Die Frage «fünf oder zehn Jahre?» lässt sich auf eine Zahl zurückführen. Wer heute zehn Jahre zu 2,03 Prozent abschliesst, zahlt in den ersten fünf Jahren 0,27 Prozentpunkte mehr als mit einer fünfjährigen Festhypothek zu 1,76 Prozent. Bei 600.000 Franken sind das 8.100 Franken.

Zurück kommt dieser Betrag nur, wenn die Anschlusshypothek in fünf Jahren teurer wird. Die Schwelle: Ab einem Satz von 2,30 Prozent für die zweite Fünfjahresperiode ist die lange Bindung günstiger, darunter die kurze.

Vergleich	Schwelle, ab der die lange Bindung gewinnt
10 Jahre fest gegen 5 + 5 Jahre	Anschlusszins über 2,30 %
10 Jahre fest gegen 2 Jahre und danach 8 Jahre	Zins der folgenden 8 Jahre im Schnitt über 2,16 %
15 Jahre fest gegen 10 + 5 Jahre	Anschlusszins nach 10 Jahren über 2,96 %
10 Jahre fest gegen SARON	SARON-Hypothek im Schnitt über 2,03 %, also rund 0,95 Prozentpunkte über heute

Gerechnet ohne Amortisation und Zinseszins, mit den Durchschnittssätzen vom August 2026.

Ist 2,30 Prozent viel? Der Durchschnitt für fünfjährige Festhypotheken lag seit Dezember 2007 bei 1,81 Prozent. Im März 2023 waren es allerdings 3,04 Prozent, im Mai 2024 noch 2,43 Prozent. Die Schwelle ist also kein Extremwert.

Die Rechnung ersetzt keine Prognose, aber sie verschiebt die Frage. Es geht nicht darum, ob die Zinsen steigen, sondern ob Sie es sich leisten können, wenn sie steigen. Wer eine Hypothek nur knapp trägt, kauft mit der langen Laufzeit eine Versicherung, deren Prämie er kennt. Wer genug Reserve hat, kann sich die Prämie sparen und das Risiko selbst tragen. Wie die Bank selbst mit 5 Prozent rechnet, um genau diese Reserve zu prüfen, steht im Beitrag über die Tragbarkeit der Hypothek.

Die Laufzeit nach dem Lebensplan wählen

Die Zinskurve ist nur ein Teil der Entscheidung. Wichtiger ist, was in den nächsten Jahren mit dem Haus geschehen könnte.

Ein möglicher Verkauf. Wer in sieben Jahren umziehen will, weil die Kinder ausziehen oder der Arbeitsort wechselt, sollte nicht zehn Jahre binden. Der Ausstieg kostet schnell einen fünfstelligen Betrag.

Die Pensionierung. Bleibt die Hypothek bei derselben Bank, darf sie bei gleichem oder tieferem Betrag ohne neue Tragbarkeitsprüfung verlängert werden; so sehen es die Grundpfandrichtlinien der Bankiervereinigung vor. Wer dagegen wechselt, wird geprüft wie ein Neukunde, mit dem Renteneinkommen. Eine Pflicht zur Verlängerung hat die bisherige Bank aber auch nicht. Der Ombudsman hält im Fall 2025/13 ausdrücklich fest, dass die Erneuerung ein geschäftspolitischer Entscheid jeder Bank ist, auch wenn alle Richtlinien eingehalten sind. Sein Rat an den 80-jährigen Kunden: rechtzeitig Offerten mehrerer Institute einholen.

Die Staffelung. Viele Banken empfehlen, die Hypothek in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen, damit nie alles in einer Hochzinsphase fällig wird. Das hat einen Preis, der selten erwähnt wird: Wer die Bank wechseln will, muss in der Regel die ganze Hypothek ablösen. Mit gestaffelten Tranchen heisst das, auf den Ablauf der letzten zu warten oder für die übrigen eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Wer sich die Freiheit zum Wechsel erhalten will, lässt die Tranchen am selben Tag enden.

Beim Ablauf: verlängern oder wechseln

Was nach dem Ablauf geschieht, regelt der Rahmenvertrag. Häufig läuft die Hypothek ohne Anschlussvereinbarung als variable Hypothek weiter, mit dem entsprechenden Zins und einer Kündigungsfrist. In einem Fall von 2016 verrechnete die Bank ab dem Ablauf 2,875 Prozent statt der bisherigen 1,3 Prozent, und für den Wechsel zur neuen Bank galt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Mit den Durchschnittssätzen vom August 2026 kostet die variable Hypothek auf 600.000 Franken 6.180 Franken mehr im Jahr als eine neue Fünfjahres-Festhypothek.

Deshalb gehört das Ablaufdatum mindestens ein Jahr im Voraus in den Kalender. Viele Banken erlauben, den Anschlusszins schon Monate vor dem Ablauf festzulegen, meist gegen einen Zuschlag, die sogenannte Forward-Prämie. Ob sie sich lohnt, hängt davon ab, wie stark Sie mit steigenden Zinsen bis zum Ablauf rechnen.

Für den Wechsel braucht die neue Bank eine eigene Schätzung, Unterlagen zu Einkommen und Vermögen und genügend Vorlauf, um die alte Hypothek auf den Ablauftag abzulösen. Drei Monate Vorlauf sind knapp bemessen.

Vorzeitig aussteigen: so rechnet die Bank

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll die Bank so stellen, als liefe die Hypothek bis zum Ende weiter. Nach der Beschreibung des Bankenombudsman entspricht sie in der Regel der Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem Satz, zu dem die Bank das Geld am Geld- und Kapitalmarkt wieder anlegen kann, berechnet für die Restlaufzeit:

(Vertragszins - Wiederanlagesatz) × Hypothekarbetrag × Restlaufzeit in Jahren

Dazu kann eine Bearbeitungsgebühr kommen. Welchen Wiederanlagesatz die Bank verwendet und ob sie abzinst, steht im Rahmenvertrag.

Ein Beispiel: 600.000 Franken, zehn Jahre fest zu 2,03 Prozent, Verkauf nach vier Jahren. Die Restlaufzeit beträgt sechs Jahre.

Wiederanlagesatz der Bank	Zinsdifferenz	Entschädigung
2,50 %	keine	0 Franken
1,50 %	0,53 %	19.080 Franken
0,50 %	1,53 %	55.080 Franken
0,00 %	2,03 %	73.080 Franken

Die Entschädigung hängt also weniger am eigenen Vertragszins als daran, wie stark die Zinsen seit dem Abschluss gefallen sind. Wer nach einem Zinsanstieg aussteigt, zahlt wenig oder nichts. Wer nach einem Rückgang aussteigt, zahlt viel.

Die letzte Zeile ist zugleich die Obergrenze, die Zürcher Gerichte gezogen haben. Während der Negativzinsphase rechneten einige Banken mit negativen Wiederanlagesätzen und verlangten damit mehr als den vereinbarten Zins für die ganze Restlaufzeit. Bezirksgericht und Obergericht Zürich entschieden 2018 und 2019 nach der dort beurteilten Vertragsklausel: Negative Sätze dürfen nicht eingerechnet werden, mehr als der vereinbarte Zins für die Restlaufzeit ist nicht geschuldet. Der Ombudsman hat die Urteile zusammengefasst. Die Gerichte stuften die Entschädigung zudem als Konventionalstrafe ein, die Bank muss also keinen konkreten Schaden nachweisen. Dass das Thema nicht erledigt ist, zeigt der Jahresbericht 2025 des Ombudsman: Eine Bank hatte mit minus 0,08 Prozent gerechnet und erstattete nach seiner Intervention rund 2.500 Franken zurück.

Festhypotheken sind dort ohnehin der grösste Posten im Kreditbereich. 2025 betrafen 53 von 108 schriftlichen Fällen zu Krediten und Hypotheken eine Festhypothek, meist wegen der Vorfälligkeitsentschädigung.

Beim Verkauf: Übernahme statt Entschädigung

Der günstigste Ausstieg ist oft keiner. Übernimmt die Käuferschaft die laufende Festhypothek, entfällt in der Regel die Entschädigung, weil die Hypothek ja weiterläuft. Ein Anspruch darauf besteht nicht. Die Bank darf die Käuferschaft mit den üblichen Kriterien prüfen, also Tragbarkeit und Belehnung. Strengere Anforderungen als an die bisherigen Schuldner darf sie nach Einschätzung des Ombudsman im Fall 2011/15 aber nicht stellen, und sachfremde Gründe wie die Nationalität zählen nicht.

Unklare Absprachen helfen dabei wenig. Im Fall 2025/12 hatten Kunden nach eigener Darstellung die Zusicherung, ein Käufer mit guter Bonität könne ihre Festhypotheken übernehmen. Beim Verkauf kam es nicht dazu, die Bank verlangte rund 26.000 Franken. Nach der Vermittlung wurde der Betrag halbiert. Wer eine Übernahmemöglichkeit erwartet, lässt sie sich beim Abschluss schriftlich bestätigen.

Riskant ist auch die Festhypothek, die vor dem gesicherten Kauf unterschrieben wird. Im Fall 2025/11 übte ein Kanton sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus, der Kauf einer Villa scheiterte, und die Bank verlangte für die nie ausbezahlte Hypothek von 1,8 Millionen Franken rund 50.000 Franken Entschädigung. Auch hier einigte man sich auf die Hälfte.

Was die Steuer dazu sagt

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist bei der Einkommenssteuer nur dann als Schuldzins abziehbar, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine neue beim selben Kreditgeber ersetzt wird. So hat es das Bundesgericht 2017 entschieden (Urteile 2C_1165/2014 und 2C_1148/2015), wie das Steueramt Solothurn zusammenfasst. Wer zu einer anderen Bank wechselt, kann sie nicht abziehen.

Fällt die Entschädigung wegen des Verkaufs an, zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten und senkt den steuerbaren Gewinn. Ab 2029 verliert der Abzug als Schuldzins für selbst bewohnte Liegenschaften ohnehin an Gewicht, weil Schuldzinsen mit der Abschaffung des Eigenmietwerts nur noch anteilig abziehbar sind.