Grundstückgewinnsteuer: Was beim Hausverkauf an den Kanton geht

Wer in Zürich ein Haus nach 25 Jahren mit 450.000 Franken Gewinn verkauft, zahlt rund 84.200 Franken Grundstückgewinnsteuer. Ohne Belege für 120.000 Franken Umbauarbeiten wären es 108.200. Der Ordner mit den alten Handwerkerrechnungen ist also 24.000 Franken wert - und genau dort scheitert es bei den meisten Verkäufen.

Eine Steuer, die nur die Kantone kennen

Der Bund erhebt auf privaten Grundstückgewinnen keine Steuer. Zuständig sind ausschliesslich Kantone und Gemeinden, und geschuldet ist sie von der verkaufenden Seite.

Zwei Systeme stehen nebeneinander. Die Kantone Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura wenden das monistische System an: Dort geht jeder Grundstückgewinn über die Grundstückgewinnsteuer, gleich ob er im Privat- oder im Geschäftsvermögen anfällt. Die übrigen Kantone rechnen dualistisch und besteuern Gewinne auf Geschäftsliegenschaften über die ordentliche Einkommens- oder Gewinnsteuer. Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus spielt der Unterschied keine Rolle - beide Systeme führen zur Grundstückgewinnsteuer.

So entsteht der steuerbare Gewinn

Vom Verkaufserlös werden die Anlagekosten abgezogen, also der Erwerbspreis plus alle wertvermehrenden Aufwendungen. Was übrig bleibt, mindern noch die Gewinnungskosten: Handänderungskosten sowie Maklerprovisionen, die als üblich gelten. Als üblich anerkannt sind 2 bis 3 Prozent des Verkaufswerts, im Tessin bis zu 5 Prozent.

Zum Erlös zählt mehr als der beurkundete Kaufpreis. Übernimmt die Käuferschaft die Grundstückgewinnsteuer, Umzugskosten oder Schulden der Verkäuferschaft, rechnet die Steuerbehörde das mit ein. Bei offensichtlich zu tief angesetztem Preis dürfen mehrere Kantone den massgebenden Wert von Amtes wegen festlegen.

Wertvermehrend oder werterhaltend

An dieser Unterscheidung hängt die grösste Summe. Wertvermehrend sind Auslagen, die den Gebrauchs- oder Substanzwert dauerhaft erhöhen: Neubauten, Anbauten, Umbauten, Erschliessungskosten, Bodenverbesserungen. Werterhaltend sind Reparaturen, Revisionen und der Ersatz ausgedienter Anlagen - eine neue Heizung anstelle der alten, gestrichene Fensterläden, ein geflicktes Dach.

Werterhaltende Kosten senken die Grundstückgewinnsteuer nicht, weil sie sich schon bei der Einkommenssteuer als Unterhalt abziehen liessen. Zweimal denselben Franken abzuziehen, lässt keine kantonale Ordnung zu.

Deshalb zahlt sich sauberes Ablegen aus. Ein Umbau, der Küche und Grundriss verändert, ist etwas anderes als der blosse Ersatz derselben Küche - aber nur, wenn dreissig Jahre später noch eine Rechnung existiert, die das zeigt. Einige Kantone rechnen auch Eigenleistungen an, teilweise nur, sofern sie als Einkommen versteuert wurden.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verschiebt das Gewicht zusätzlich. Ab 2029 fällt der Unterhaltsabzug weg, werterhaltende Arbeiten bringen dann steuerlich nichts mehr. Wertvermehrende Aufwendungen behalten ihren Wert - sie wirken ohnehin nicht über die Einkommenssteuer, sondern erst beim Verkauf.

Was die Belege konkret wert sind

Zurück zum Beispiel. Ein 2001 für 700.000 Franken gekauftes Haus geht 2026 für 1,3 Millionen weg. In den Jahren dazwischen sind 120.000 Franken in einen Anbau und die Erschliessung geflossen, die Maklerprovision beträgt 32.500 Franken.

Anlagekosten sind damit 820.000 Franken, der steuerbare Gewinn 447.500. Der Zürcher Tarif beginnt bei 10 Prozent für die ersten 4.000 Franken und steigt in sechs Stufen auf 40 Prozent für alles über 100.000 Franken. Das ergibt 168.400 Franken, halbiert durch die Ermässigung für 20 und mehr Besitzjahre: 84.200 Franken.

Ohne die belegten 120.000 Franken läge der Gewinn bei 567.500 und die Steuer bei 108.200. Die Differenz von 24.000 Franken ist exakt ein Fünftel der Bausumme, weil der Spitzensatz von 40 Prozent durch die Halbierung effektiv auf 20 Prozent fällt. Wer in Zürich lange genug besitzt, bekommt für jeden belegten Franken Umbaukosten also 20 Rappen zurück - vorausgesetzt, die Rechnung liegt noch vor.

Die Besitzesdauer verändert die Rechnung

Kurzfristige Gewinne müssen die Kantone von Bundesrechts wegen stärker belasten (Art. 12 Abs. 5 StHG). In Zürich steigt die Steuer bei weniger als einem Jahr Besitz um 50 Prozent, bei weniger als zwei Jahren um 25 Prozent.

In die andere Richtung geht es ab dem fünften vollen Jahr: 5 Prozent Ermässigung, danach jedes Jahr 3 Prozentpunkte mehr, bis bei 20 Jahren die Hälfte erreicht ist. Gewinne unter 5.000 Franken bleiben ganz unbesteuert.

Ausser Obwalden kennen alle Kantone eine Ermässigung für langen Besitz, die Ausgestaltung geht aber weit auseinander. Nidwalden, Freiburg, Basel-Stadt, Aargau, Tessin, Waadt und Genf arbeiten mit proportionalen Sätzen, die mit der Besitzesdauer sinken, statt mit einem Abschlag auf die fertige Steuer. In Genf entfällt die Steuer ab dem 26. Besitzjahr vollständig. Ein Verkauf, der über einen Jahreswechsel hinweg ein volles Besitzjahr mehr ergibt, kann deshalb mehrere tausend Franken ausmachen.

Wenn der Kaufpreis von 1978 nicht mehr auffindbar ist

Für Altbesitz sähe die Rechnung sonst brutal aus: Ein Preis aus den Siebzigerjahren als Anlagekosten würde fast den ganzen Verkaufserlös zu Gewinn machen. Alle Kantone kennen darum einen Ersatzwert, der nach genügend langer Zeit an die Stelle des Erwerbspreises tritt.

Die Fristen unterscheiden sich stark. In Zürich, Basel-Landschaft, Appenzell Ausserrhoden, Appenzell Innerrhoden und St. Gallen darf der amtliche Verkehrswert von vor 20 Jahren eingesetzt werden, im Tessin der Schätzwert. Uri und Neuenburg stellen auf 25 Jahre ab, Zug auf den Verkehrswert vor 25 Jahren. Luzern, Glarus, Solothurn und Jura arbeiten mit 30 Jahren, Schaffhausen und Waadt bereits mit 10. Basel-Stadt setzt schlicht den Realwert per 31. Dezember 2001 ein. Aargau und Obwalden gehen einen anderen Weg und lassen die Anlagekosten pauschal ansetzen - im Aargau 65 bis 80 Prozent des Verkaufserlöses, gestaffelt nach Besitzesdauer.

Wer ein lange gehaltenes Haus verkauft, sollte beide Varianten rechnen lassen. Der Ersatzwert ist ein Wahlrecht, kein Automatismus.

Ersatzbeschaffung: aufgeschoben, nicht erlassen

Wer den Erlös in ein neues, selbst bewohntes Eigenheim in der Schweiz steckt, bekommt einen Steueraufschub (Art. 12 Abs. 3 StHG). Alle Kantone müssen ihn gewähren. Aufgeschoben heisst allerdings nicht erlassen: Beim nächsten steuerbaren Verkauf bleibt der Preis der letzten steuerbegründenden Handänderung als Erwerbspreis massgebend, der alte Gewinn wandert also mit.

Begünstigt ist nur der reinvestierte Teil. Wer günstiger kauft als er verkauft hat, versteuert die Differenz sofort.

Bei den Fristen gilt in etwa der Hälfte der Kantone eine Grundregel von zwei Jahren, in den übrigen liegt die Spanne zwischen einem und fünf Jahren. Nach oben hat das Bundesgericht am 7. August 2025 eine Grenze gezogen: Liegen zwischen der Aufgabe der alten und der Aufnahme der neuen Selbstnutzung mehr als vier Jahre, fehlt die angemessene Frist und der Aufschub entfällt (Urteil 9C_347/2024). Wer erst das alte Haus verkauft und dann in Ruhe sucht, sollte diese Uhr im Blick behalten.

Als Käufer haften Sie mit

Ein Punkt, der in Kaufverhandlungen regelmässig untergeht: Für die Grundstückgewinnsteuer der Verkäuferschaft besteht in den meisten Kantonen ein gesetzliches Grundpfandrecht am verkauften Grundstück. Im Kanton Bern hält das Merkblatt der Steuerverwaltung unmissverständlich fest, dass die erwerbende Person das Risiko für das Steuerinkasso mitträgt (Art. 241 StG). Zahlt die Verkäuferschaft nicht, haftet das Haus.

Der übliche Schutz ist ein Rückbehalt aus dem Kaufpreis, den die Urkundsperson bis zur Veranlagung sperrt. Der Kanton Bern lässt die Höhe des Pfandrechts zudem innert 30 Tagen gegen Gebühr rechtsverbindlich feststellen - der sauberste Weg, um zu wissen, wie viel zurückzubehalten ist. Kein Pfandrecht entsteht beim Erwerb aus einer Zwangsverwertung.

Nicht zu verwechseln: die Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer knüpft nicht am Gewinn an, sondern am Übergang selbst, und bemisst sich am Kaufpreis. Geschuldet ist sie nach den meisten kantonalen Gesetzen von der Käuferschaft oder je zur Hälfte von beiden Seiten. Einige Kantone haben sie abgeschafft, darunter Zürich seit 2003 und Schwyz vollständig; Solothurn kennt sie für selbst bewohntes Wohneigentum nicht mehr.

Für die Budgetrechnung heisst das: Auf der Verkaufsseite steht die Grundstückgewinnsteuer, auf der Kaufseite je nach Kanton die Handänderungssteuer plus Grundbuch- und Notariatsgebühren. Wer beides in einen Topf wirft, verrechnet sich in beide Richtungen.