Tragbarkeit der Hypothek: Wie Schweizer Banken rechnen

Ein Haus für 900.000 Franken, gekauft mit 20 Prozent Eigenmitteln, kostet bei den heutigen Zinsen rund 31.600 Franken im Jahr, Amortisation und Unterhalt eingerechnet. Die Bank prüft trotzdem, ob Sie 53.000 Franken tragen könnten, und verlangt dafür ein Bruttoeinkommen von gut 160.000 Franken. Die Lücke zwischen beiden Zahlen ist kein Rechenfehler. Sie ist die Tragbarkeitsprüfung.

Drei Posten, ein Drittel des Einkommens

Die Bank stellt die jährlichen Kosten des Hauses dem Bruttoeinkommen gegenüber. Drei Posten gehen in die Rechnung ein:

• Kalkulatorischer Zins: 5 Prozent auf die gesamte Hypothek, ganz gleich, was im Vertrag steht.
• Nebenkosten und Unterhalt: pauschal rund 1 Prozent des Liegenschaftswerts.
• Amortisation: der Betrag, mit dem die Hypothek innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts sinkt.

Die Summe darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

In keinem Gesetz steht eine dieser Zahlen. Die Eigenmittelverordnung verpflichtet die Banken nur, die Tragbarkeit über interne Weisungen nachhaltig sicherzustellen (Art. 72d ERV). Die Grundpfandrichtlinien der Bankiervereinigung, von der FINMA als Mindeststandard anerkannt, überlassen es jeder Bank, den kalkulatorischen Zinssatz und die Obergrenze selbst festzulegen. Verbindlich geregelt ist von den drei Posten nur die Amortisation: Sie muss laut den Mindestanforderungen der Bankiervereinigung linear erfolgen und spätestens zwölf Monate nach der Auszahlung beginnen. Viele Banken verlangen zusätzlich, dass die zweite Hypothek bis zur Pensionierung getilgt ist, wenn diese früher kommt.

Wie weit die Praxis auseinandergeht, hat die FINMA im Mai 2025 offengelegt. In ihrer Aufsichtsmitteilung 02/2025 hält sie fest, dass Banken die Kreditfähigkeit ihrer Kundschaft tendenziell überschätzen. Als nachhaltig nennt sie 33 Prozent des Bruttoeinkommens bei 5 Prozent kalkulatorischem Zins und 0,8 Prozent Nebenkosten auf den Belehnungswert, alternativ 38 Prozent des Nettoeinkommens. In ihrer Umfrage lagen die Grenzen der Banken zwischen 33 und 40 Prozent.

Das Beispiel: ein Haus für 900.000 Franken

Ein Paar kauft ein Einfamilienhaus für 900.000 Franken und bringt 180.000 Franken Eigenmittel mit, also 20 Prozent. Die Hypothek beträgt 720.000 Franken. Zwei Drittel des Werts sind 600.000 Franken; die 120.000 Franken darüber müssen in 15 Jahren weg, das sind 8.000 Franken pro Jahr.

Posten pro Jahr	Rechnung der Bank	Zum heutigen Zins
Zins auf 720.000 Franken	36.000 (5 %)	14.616 (2,03 %)
Amortisation	8.000	8.000
Nebenkosten und Unterhalt (1 %)	9.000	9.000
Total	53.000	31.616

Geteilt durch 0,33 ergibt das ein nötiges Bruttoeinkommen von 160.600 Franken. Mit genau diesem Einkommen beträgt die tatsächliche Belastung knapp 20 Prozent.

Der Satz von 2,03 Prozent ist der Durchschnitt, den die Banken im August 2026 für neue zehnjährige Festhypotheken ausgeschrieben haben, erhoben von der Nationalbank. Es sind publizierte Richtsätze; ausgehandelte Konditionen liegen oft darunter.

Rechnet die Bank mit dem FINMA-Satz von 0,8 Prozent auf den Belehnungswert, sinken die Nebenkosten auf 7.200 Franken und das nötige Einkommen auf 155.200 Franken. Die FINMA nennt diesen Satz allerdings ausdrücklich für neuwertige Objekte. Ein Haus mit dreissig Jahre alter Heizung und Fenstern fällt nicht darunter.

Warum die Bank mit 5 Prozent rechnet

Die Grundpfandrichtlinien verlangen, den kalkulatorischen Zinssatz vorsichtig zu ermitteln, und erlauben dafür langfristige Mittelwerte. Wie vorsichtig 5 Prozent sind, zeigt die Zinsstatistik der Nationalbank.

Für neue zehnjährige Festhypotheken lag der Durchschnitt seit Dezember 2007 bei 2,28 Prozent, der Höchstwert bei 4,70 Prozent im Juni 2008. Für variable Hypotheken reicht die Reihe bis 1976 zurück, bis 2007 bei den Kantonalbanken erhoben: im Schnitt 4,15 Prozent, im Februar 1991 sogar 7,99 Prozent.

Die 5 Prozent sind also keine Prognose für das nächste Jahr. Sie sind eine Annahme über die ganze Zeit, in der die Hypothek läuft, und die dauert meist länger als jede Zinsbindung. Eine Festhypothek schützt bis zu ihrem Ablauf. Danach gilt der Satz, der dann am Markt üblich ist. Der Leitzins der Nationalbank liegt seit Juni 2025 bei 0 Prozent und blieb bei der Lagebeurteilung vom 24. September 2026 unverändert. Wie schnell sich das bei einer Geldmarkthypothek in den Kosten niederschlägt, zeigt der Beitrag über die SARON-Hypothek.

Einige Banken rechnen mit 4,5 statt 5 Prozent. Bei 720.000 Franken Hypothek macht das 3.600 Franken weniger kalkulatorische Kosten und senkt das nötige Einkommen um rund 10.900 Franken.

Welcher Kaufpreis zu welchem Einkommen passt

Dreht man die Rechnung um, ergibt sich aus dem Einkommen der höchste Kaufpreis, den eine Bank nach dieser Formel noch finanziert. Annahmen: 20 oder 30 Prozent Eigenmittel, 5 Prozent kalkulatorischer Zins, 1 Prozent Nebenkosten, Amortisation auf zwei Drittel in 15 Jahren, Grenze 33 Prozent, Kaufpreis gleich Schätzwert der Bank. Alle Beträge in Franken.

Bruttoeinkommen	Kaufpreis bei 20 %	Eigenmittel	Kaufpreis bei 30 %	Eigenmittel
100.000	560.000	112.000	699.000	210.000
120.000	672.000	134.000	839.000	252.000
150.000	841.000	168.000	1.048.000	314.000
180.000	1.009.000	202.000	1.258.000	377.000
200.000	1.121.000	224.000	1.398.000	419.000
250.000	1.401.000	280.000	1.747.000	524.000

Als Faustregel: Mit 20 Prozent Eigenmitteln liegt der Kaufpreis beim 5,6-Fachen des Bruttoeinkommens, mit 30 Prozent beim knapp 7-Fachen. Zusätzliche Eigenmittel wirken doppelt. Sie senken den kalkulatorischen Zins und fast die ganze Amortisation, weil die Hypothek dann kaum noch über zwei Drittel des Werts liegt.

Was als Einkommen zählt

Die Bank rechnet mit dem nachhaltigen Einkommen, also mit dem, was sich mittelfristig mit angemessener Wahrscheinlichkeit erwarten lässt. Wie sie Boni, variable Lohnteile, Vermögenserträge oder Nebeneinkommen gewichtet, legt jede Bank selbst fest. Boni rechnen manche Banken nur teilweise an, andere gar nicht.

Ein zweites Einkommen darf die Bank laut den Grundpfandrichtlinien grundsätzlich nur anrechnen, wenn beide Partner Solidarschuldner werden. Das heisst: Beide unterschreiben die Hypothek, und jede Person haftet für den ganzen Betrag, auch nach einer Trennung.

Auf der Kostenseite rechnet die Bank weitere Verpflichtungen ein, etwa Alimente oder Raten für Privatkredite. Das hat Gewicht. Eine Kreditrate von 400 Franken im Monat sind 4.800 Franken im Jahr; bei der Grenze von 33 Prozent braucht es dafür 14.500 Franken mehr Einkommen. Wer den Konsumkredit vor dem Hypothekarantrag ablöst, gewinnt diesen Spielraum sofort.

Eigenmittel: mindestens die Hälfte hart

Üblich ist eine Belehnung von höchstens 80 Prozent; die übrigen 20 Prozent sind Eigenmittel. Davon müssen mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Quellen ausserhalb der Pensionskasse stammen, so verlangen es die Mindestanforderungen. Erspartes, Wertschriften, verpfändete Säule 3a, Erbvorbezüge und Schenkungen zählen dazu.

Auch Darlehen aus der Familie können als Eigenmittel gelten. Bei Ehe- und Lebenspartnern, Eltern, Grosseltern, Geschwistern sowie volljährigen Kindern und Enkeln genügt es, wenn die Person, die das Geld leiht, der Bank schriftlich bestätigt, dass eine Rückzahlung nur mit Zustimmung der Bank möglich ist. Andere Darlehen zählen nur, wenn sie an die Bank abgetreten oder mit einer Nachrangvereinbarung versehen sind.

Teuer wird es, wenn die Bank das Haus tiefer schätzt als der Kaufpreis. Dann gilt der tiefere Wert, und die Differenz muss vollständig aus harten Eigenmitteln kommen. Ein Beispiel: Kaufpreis 1.100.000 Franken, Schätzung der Bank 1.000.000 Franken. Die Hypothek beträgt höchstens 800.000 Franken, die Eigenmittel also 300.000 Franken. Davon müssen mindestens 200.000 Franken hart sein: 100.000 für die Differenz und 100.000 als 10 Prozent des Belehnungswerts. Aus der Pensionskasse dürfen höchstens 100.000 Franken kommen.

Für den Vorbezug aus der Pensionskasse gelten eigene Regeln, die das Bundesamt für Sozialversicherungen zusammenfasst: mindestens 20.000 Franken, höchstens alle fünf Jahre, ab dem 50. Altersjahr begrenzt und spätestens drei Jahre vor dem Anspruch auf Altersleistungen. Verheiratete brauchen die schriftliche Zustimmung des Ehepartners. Und jeder bezogene Franken fehlt später in der Rente.

Wenn die Rechnung nicht aufgeht

Eine Bank kann eine Hypothek auch ausserhalb ihrer eigenen Kriterien gewähren. Solche Geschäfte laufen intern als Ausnahme, als «Exception to Policy», und werden gesondert überwacht. Die FINMA stellt fest, dass viele Banken einen hohen Anteil ihrer Hypotheken so vergeben, und erwartet, dass jeder Fall ohne nachhaltige Tragbarkeit als Ausnahme gekennzeichnet wird. Zusätzliche Sicherheiten, etwa ein verpfändetes Depot für Zins und Amortisation, begrüsst die Aufsicht zwar. Einen regulären Kredit machen sie aus der Ausnahme aber nicht.

Darauf zu bauen ist riskant. Wirksamer sind die Hebel, die die Rechnung selbst verändern: mehr Eigenmittel, ein abgelöster Privatkredit, ein Partner als Solidarschuldner oder ein günstigeres Objekt. Ob ein Neubau oder ein bestehendes Haus besser passt, hängt dabei auch vom Unterhaltsbedarf ab; die Abwägung steht im Beitrag Haus bauen oder kaufen. Die Grundlagen zu erster und zweiter Hypothek und zur indirekten Amortisation über die Säule 3a stehen im Beitrag über die Baufinanzierung in der Schweiz.

Nach der Pensionierung

Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen, oft deutlich. Die Kosten des Hauses bleiben. Wer Pensionskassengeld für den Kauf vorbezogen hat, bekommt zudem eine tiefere Rente.

Solange die Hypothek bei derselben Bank bleibt, muss das nicht zum Problem werden. Die Grundpfandrichtlinien nehmen Verlängerungen mit gleichem oder tieferem Kreditbetrag ausdrücklich von der Pflicht aus, die Tragbarkeit neu zu beurteilen. Anders beim Wechsel: Die Ablösung durch eine andere Bank gilt als Neugeschäft und wird geprüft wie ein Erstantrag. Wer mit AHV und Pensionskassenrente beim Ablauf einer Festhypothek zu einem günstigeren Anbieter wechseln will, muss die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen erfüllen.

Die Steuern spielen in der Rechnung der Bank keine Rolle, im eigenen Budget schon. Ab 2029 entfällt mit der Abschaffung des Eigenmietwerts auch der Abzug für Schuldzinsen weitgehend, was die Nettobelastung je nach Hypothekarhöhe verschiebt.