Stockwerkeigentum: Wertquote, Erneuerungsfonds und die Lücke dazwischen

Um sämtliche Erneuerungen der gemeinschaftlichen Bauteile allein aus dem Erneuerungsfonds zu bezahlen, müsste eine Gemeinschaft jährlich 0,975 Prozent des Gebäudeversicherungswerts einlegen. Tatsächlich sind es im Schnitt 0,36 Prozent. Bei einem durchschnittlichen Gebäude im Stockwerkeigentum von 2,7 Millionen Franken klafft damit jedes Jahr eine Lücke von rund 16.600 Franken - die irgendwann als Nachschuss auf dem Tisch liegt.

Zwei Drittel des Hauses gehören allen

Das Sonderrecht an der eigenen Wohnung wirkt grösser, als es ist. Nach dem Modell, das eine Untersuchung des Bundesamts für Wohnungswesen zugrunde legt, entfallen auf die gemeinschaftlichen Bauteile rund 66 Prozent des Gebäudeversicherungswerts eines typischen Hochbaus:

Bauteil	Anteil am Versicherungswert	Lebensdauer
Rohbau	35 %	100 Jahre
Fassade inklusive Fenster	15 %	30 Jahre
Installationen	6 %	30 Jahre
Ausbau (Lift, gemeinschaftliche Beläge)	5 %	25 Jahre
Dach	5 %	50 Jahre

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft also vor allem einen Anteil an einem Gebäude, dessen teuerste Erneuerungszyklen ihn gemeinsam mit allen anderen treffen. Die Fassade ist der grösste Posten mit einem realistischen Horizont: 15 Prozent des Versicherungswerts, alle 30 Jahre fällig. Bei 2,7 Millionen sind das gut 400.000 Franken.

Die Wertquote entscheidet doppelt

Jede Einheit trägt eine Wertquote, festgelegt bei der Begründung und im Grundbuch eingetragen. Sie verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, und in der Regel wird auch der Erneuerungsfonds nach ihr geäufnet.

Bei Abstimmungen zählt sie dagegen nicht immer. Das einfache Mehr geht nach Köpfen: eine Einheit, eine Stimme. Erst beim qualifizierten Mehr kommt die Wertquote als zweite Bedingung dazu. Wer die grösste Wohnung besitzt, zahlt also am meisten und stimmt trotzdem nur einmal - eine Konstellation, die in Gemeinschaften mit einer grossen Attikawohnung regelmässig für Ärger sorgt.

Welche Mehrheit für welchen Beschluss

Bauliche Massnahmen kennen drei Stufen, und die Einordnung entscheidet über die Hürde.

Notwendig sind Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für Wert und Gebrauchsfähigkeit nötig sind - ein undichtes Dach, eine ausgefallene Heizung. Dafür genügt nach Art. 647c ZGB die Zustimmung der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer.

Nützlich sind Arbeiten, die den Wert steigern oder die Wirtschaftlichkeit verbessern, etwa eine energetische Sanierung der Gebäudehülle, die über den blossen Ersatz hinausgeht. Art. 647d verlangt dafür die Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.

Luxuriös sind Massnahmen, die nur der Verschönerung oder Bequemlichkeit dienen. Sie brauchen die Zustimmung aller.

Entscheidend ist das Wort “aller”. Gerechnet wird nicht auf die Anwesenden, sondern auf die Gesamtzahl der stimmberechtigten Eigentümer. Wer nicht erscheint und niemanden bevollmächtigt, stimmt faktisch mit Nein. Bei einer Gemeinschaft mit zwölf Einheiten und vier Abwesenden ist eine nützliche Sanierung damit rechnerisch bereits schwierig, obwohl im Saal Einigkeit herrscht.

Der Erneuerungsfonds ist freiwillig

Das Gesetz schreibt ihn nicht vor, es erlaubt ihn nur. Über 80 Prozent der Gemeinschaften haben einen, meist auch als Liquiditätsreserve. Er ist zweckgebundenes Sondervermögen der Gemeinschaft, gedacht für notwendige und nützliche Massnahmen ohne Wertsteigerung.

Die verbreiteten Faustregeln bewegen sich bei 0,2 bis 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts im Jahr und einer Obergrenze von 5 bis 10 Prozent. Die Fachkammer Stockwerkeigentum des SVIT hält in einem Merkblatt vom Frühjahr 2026 fest, dass diese Empfehlungen “in der Tendenz zu tief” sind - pauschal gegriffen, ohne Bezug zum konkreten Gebäude, und in der Folge sei “eine Grosszahl der Erneuerungsfonds deutlich zu gering dotiert”.

Die Zahlen des Bundesamts stützen das. Rund drei Viertel der Gemeinschaften zahlen weniger als 0,4 Prozent ein, ein Fünftel hat einen Kapitalstock von unter 0,5 Prozent des Versicherungswerts angespart. Beide Berechnungsmethoden der Untersuchung kommen zum selben Schluss: Der Fonds kann im Schnitt weniger als die Hälfte der gemeinschaftlichen Erneuerungskosten decken.

Ein Vorbehalt gehört dazu. Die Untersuchung stammt vom Oktober 2010 und unterstellt eine durchschnittliche Sparzinsrate von 2,9 Prozent. Auf dem heutigen Zinsniveau wächst ein Fonds langsamer, die nötige Einzahlungsrate liegt also eher über den 0,975 Prozent als darunter.

Eine tiefe Dotierung ist trotzdem kein Automatismus für Ärger. Problematisch wird sie erst, wenn die Eigentümer das Ausmass nicht kennen und im Moment der Sanierung die fehlenden Mittel nicht aufbringen. Genau das ist der Regelfall: Die wenigsten Gemeinschaften haben eine langfristige Erneuerungsplanung, Sanierungen werden kurzfristig geplant.

Ab 2029 fällt der Steuerabzug weg

Heute sind Einlagen in den Erneuerungsfonds bei der direkten Bundessteuer voll abziehbar, sofern gesichert ist, dass die Mittel dem Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen dienen und keine Rückerstattung möglich ist. Alle Kantone ausser der Waadt lassen den Abzug ebenfalls zu; die Waadt verrechnet stattdessen die Entnahmen.

Damit ist am 1. Januar 2029 Schluss. Der Bundesrat hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf dieses Datum in Kraft gesetzt, und mit dem Eigenmietwert entfällt der Unterhaltskostenabzug - für Fondseinlagen genauso wie für Rechnungen. Wer die Einlagen bis dahin erhöhen will, sollte den Bedarf belegen können: Die Steuerverwaltung darf den Nachweis verlangen, warum aufgestockt wurde. Wird er erbracht, ist der volle Betrag abziehbar.

Zwei Details, die regelmässig übersehen werden. Pauschalabzug und Fondseinlage lassen sich nicht kombinieren - die Pauschale beträgt 10 Prozent des Eigenmietwerts bei Gebäuden bis zehn Jahre und 20 Prozent darüber. Und im Kanton Bern müssen die Mittel tatsächlich auf einem Bankkonto der Gemeinschaft liegen; Wertschriften sind nicht zulässig. Thurgau lässt Einlagen von 0,2 bis 1 Prozent zu und deckelt den Fonds bei 10 Prozent des Versicherungswerts, St. Gallen bei 2 bis 10, Appenzell Innerrhoden bei 3 bis 5 Prozent.

Wenn der Fonds für die Photovoltaik herhält

Streng genommen ist der Fonds für Unterhalt da, nicht für Wertvermehrung. Eine Photovoltaikanlage daraus zu bezahlen, ist deshalb zweckwidrig. Steuerlich bleibt es meist folgenlos, weil Solaranlagen wie Unterhaltsarbeiten behandelt werden.

Bei anderen wertvermehrenden Ausgaben sieht es anders aus: Die anteiligen Entnahmen können den Eigentümern als Einkommen aufgerechnet werden. Immerhin lassen sie sich später bei der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Investitionen geltend machen.

Beim Verkauf bleibt das Guthaben im Haus

Der Anteil am Erneuerungsfonds ist zwingend mit dem Stockwerkanteil verbunden. Er lässt sich nicht auszahlen und geht beim Verkauf auf die Käuferschaft über. Wer jahrelang eingezahlt hat, verliert das Geld nicht - er muss es aber über den Kaufpreis hereinholen.

Das setzt voraus, dass die Käuferschaft den Fondsstand überhaupt kennt und einordnen kann. Genau hier liegt der Anreiz schief: Eine gut dotierte Gemeinschaft steht im Verkaufsgespräch schlechter da, wenn niemand danach fragt, denn die höheren monatlichen Beiträge sieht man sofort, den Kapitalstock nicht.

Vor einem Kauf gehören darum drei Dokumente auf den Tisch: das Reglement mit den Beschlussquoren, die Protokolle der letzten Versammlungen und der aktuelle Stand des Fonds im Verhältnis zum Gebäudeversicherungswert. Liegt der Kapitalstock bei einem dreissigjährigen Gebäude unter zwei Prozent, steht die Fassade noch bevor und der Nachschuss ebenfalls.