GEAK und GEAK Plus: Was der Gebäudeenergieausweis kostet und bringt

Ein GEAK Plus kostet für ein Einfamilienhaus rund 2.500 Franken. Die meisten Kantone zahlen 1.000 davon zurück, und in Basel-Stadt hängen am Bericht Fördergelder von 30 bis 50 Franken je Quadratmeter Energiebezugsfläche. Bei einem Haus mit 200 Quadratmetern sind das 6.000 bis 10.000 Franken - an einem Dokument, das vielen als teure Pflichtübung gilt.

Drei Etiketten auf einem Blatt

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone bewertet ein Gebäude in sieben Klassen von A bis G, und zwar dreimal nebeneinander.

Die Effizienz der Gebäudehülle beurteilt die Dämmung von Wänden, Dach, Böden und Fenstern, dazu Wärmebrücken und die Form des Baukörpers. Ein kompaktes Haus schneidet besser ab als eines mit vielen Erkern und Vorsprüngen, weil auf jeden Kubikmeter Volumen weniger Aussenfläche kommt.

Die Gesamtenergieeffizienz rechnet die Haustechnik dazu: Heizung, Warmwasser, Strombedarf und selbst erzeugte Energie. Eine Photovoltaikanlage verbessert deshalb diese Etikette, ohne dass an der Dämmung ein Handgriff geschieht. Erneuerbare Quellen werden günstiger gewichtet als fossile.

Die direkten CO2-Emissionen zeigen nur, was vor Ort für Heizung und Warmwasser verbrannt wird. Null Emissionen entsprechen der Klasse A; jede Klasse darunter umfasst weitere fünf Kilogramm je Quadratmeter und Jahr.

Diese Dreiteilung erklärt eine Konstellation, die viele Eigentümer irritiert: Ein sorgfältig gedämmtes Haus mit Ölheizung kann bei der Hülle ein B tragen und bei den Emissionen ein F. Umgekehrt hebt eine Wärmepumpe die beiden hinteren Etiketten deutlich, ohne einen Quadratmeter Dämmung zu verlegen.

Ihr Verbrauch spielt keine Rolle

Der GEAK rechnet mit Standardnutzung, nicht mit Ihrer Heizkostenabrechnung. Zwei identische Häuser bekommen dieselbe Klasse, auch wenn im einen eine Person bei 19 Grad wohnt und im anderen fünf bei 23 Grad.

Das ist kein Mangel, sondern der Zweck. Nur so vergleicht die Etikette Gebäude statt Haushalte. Wer die eigene Abrechnung danebenlegt und Abweichungen findet, hat deshalb keinen Fehler entdeckt - sondern erfahren, wie weit das eigene Wohnverhalten vom Durchschnitt entfernt liegt.

GEAK oder GEAK Plus

Das Basisprodukt umfasst die Datenaufnahme vor Ort, die drei Etiketten und einige Empfehlungen. Der GEAK Plus legt einen Beratungsbericht dazu: bis zu fünf durchgerechnete Sanierungsvarianten mit Investitions- und Betriebskosten, eine priorisierte Massnahmenliste und die Fördergelder, die dafür infrage kommen. Beide sind zehn Jahre gültig, solange am Gebäude nichts Wesentliches geschieht.

Für einen Verkauf genügt das Basisprodukt. Wer saniert, braucht den Plus - meist nicht aus Überzeugung, sondern weil die Kantone ihn verlangen.

Was er kostet, und was zurückkommt

Offizielle Preise gibt es nicht, jede zertifizierte Fachperson kalkuliert selbst. Die Grössenordnung lässt sich aber aus den Förderbedingungen ableiten. Die Stadt Luzern übernimmt 30 Prozent der Kosten, höchstens 750 Franken beim Einfamilienhaus - das unterstellt einen Preis von rund 2.500 Franken. Der Kanton Thurgau deckelt bei der Hälfte der Kosten und 1.000 Franken, was auf etwa 2.000 hinausläuft. Für das Basisprodukt liegen die Angebote deutlich tiefer, meist zwischen 500 und 1.000 Franken.

Die kantonalen Beiträge an den GEAK Plus sind bemerkenswert einheitlich. Nach der Übersicht der GEAK-Geschäftsstelle zahlen Aargau, Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Luzern, Schaffhausen, Schwyz, Thurgau, Waadt und Zürich je 1.000 Franken für ein Einfamilienhaus und 1.500 für ein Mehrfamilienhaus. Zug und Nidwalden geben pauschal 1.500, Glarus 1.200, Genf 750 bei bis zu 500 Quadratmetern. Das Tessin fällt mit 500 Franken je Bericht ab.

In den meisten Kantonen bleiben also 1.000 bis 1.500 Franken an Ihnen hängen. Wichtig ist die Reihenfolge: Das Gesuch muss vor der Auftragsvergabe eingereicht werden. Wer den Bericht zuerst bestellt und danach ans Fördergeld denkt, bekommt nichts.

Ohne GEAK Plus kein Sanierungsbonus

Der eigentliche Hebel liegt nicht im Beitrag an den Bericht, sondern in dem, was er aufschliesst. Basel-Stadt zahlt einen Gesamtsanierungsbonus zusätzlich zu den Beiträgen für einzelne Bauteile. Voraussetzung ist ein GEAK Plus, und die Höhe hängt an der Klasse, die das Gebäude nach der Sanierung erreicht: 30 Franken je Quadratmeter Energiebezugsfläche für ein C, 40 für ein B, 50 für ein A.

Ein Einfamilienhaus mit 200 Quadratmetern Energiebezugsfläche kommt damit auf 6.000 bis 10.000 Franken, die es ohne den Bericht nicht gäbe. Die Massnahmen dürfen sich über fünf Jahre verteilen, beziehen lässt sich der Bonus je Liegenschaft aber nur einmal. Gedeckelt ist die gesamte Förderung bei 40 Prozent der Investitionskosten.

Andere Kantone knüpfen ihre Beiträge ähnlich an den Bericht. Wer eine Sanierung plant und den GEAK Plus als vermeidbare Ausgabe behandelt, verzichtet in aller Regel auf ein Vielfaches davon.

Pflicht ist er in drei Kantonen

Freiburg verlangt den Ausweis seit 2013 für Neubauten und bei jedem Verkauf, gestützt auf Artikel 11a des kantonalen Energiegesetzes. Waadt und Neuenburg kennen eine Pflicht bei der Handänderung ebenfalls, in Neuenburg kommt der Heizungsersatz dazu.

In den übrigen Kantonen ist er freiwillig - verbreitet trotzdem. Ende 2025 trugen rund 207.100 Gebäude einen GEAK, 20.971 kamen allein im Jahr 2025 dazu, dazu 10.125 Beratungsberichte. Die Zahl der neuen Ausweise ging gegenüber 2024 allerdings um 4,4 Prozent zurück.

Was die Klasse bei der Hypothek wert ist

Mehrere Banken koppeln Zinsrabatte an die GEAK-Klasse. Die Zürcher Kantonalbank gewährt auf ihr Umweltdarlehen bis zu 0,8 Prozent Abschlag auf den Zins der Festhypothek: beim Neubau gegen Minergie-Zertifikat oder Klasse A, bei der Sanierung, wenn das Gebäude mindestens eine Klasse besser wird und danach wenigstens ein C erreicht. Begrenzt ist das auf 250.000 Franken beim Einfamilienhaus und auf fünf Jahre. Im besten Fall sind das 2.000 Franken im Jahr, über die fünf Jahre also 10.000. Die Zertifizierungskosten übernimmt die Bank beim Abschluss obendrein.

Nur ist “bis zu” nicht der Normalfall, und der Rabatt gilt oft bloss für einen Teil der Laufzeit. Die Wohneigentümerorganisation Casafair weist darauf hin, dass sich mit Verhandlungsgeschick bei einer gewöhnlichen Hypothek häufig ein besserer Satz erreichen lässt als mit einer grünen. Dazu kommt, dass günstige SARON-Hypotheken in diesen Programmen meist gar nicht angeboten werden. Den Ausweis allein wegen des Zinsrabatts zu bestellen, lohnt sich selten. Als Beigabe zu einer ohnehin geplanten Sanierung nimmt man ihn gerne mit.

Zehn Jahre gültig, oft früher überholt

Formal läuft der Ausweis zehn Jahre. Praktisch veraltet er, sobald etwas Wesentliches passiert - neue Fenster, ein gedämmtes Dach, ein Heizungswechsel. Dann zeigt das Papier einen Zustand, den es nicht mehr gibt, und beim Verkauf wirkt eine alte Etikette schlechter als gar keine.

Umgekehrt lohnt sich die Aufdatierung nach einer Sanierung fast immer. Sie kostet einen Bruchteil der Ersterstellung, weil die Gebäudedaten bereits erfasst sind. Rund 67.260 Ausweise wurden seit 2009 auf diesem Weg nachgeführt.